长安8号债务盈门陷入资金困顿

　　13亿元到期债务偿还无着，楼盘设置抵押无法正常销售

　　原本希望仅用数亿元的小小代价，撬动长安8号项目，在中国最具标志意义的北京东长安街上树立中国奥园地产的大旗，但是郭梓文的如意算盘显然失算了。

　　13亿元巨额债务压向郭梓文

　　2009年7月，奥园地产以3.7亿元收购北京世纪协润地产41.33%股份，获得世纪协润位于北京CBD核心区擎峰楼盘操盘权。随后楼盘案名改为长安8号。原本希望用小小的代价，在中国最具标志意义的北京东长安街上树立中国奥园地产的大旗，但是郭梓文显然失算了。3月31日，12.92亿元巨额债务到期，郭梓文将如何绝地逢生?

　　(来源《国际金融报》)

　　八方声音

　　人民网：据知情人初略计算，长安8号项目所欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款，总计约30亿元。截至2010年3月31日，有12.92亿元债务到期。两手空空的郭梓文眼下正一筹莫展。

　　知情人：按照郭梓文的设想，奥园地产掌控长安8号的操盘权后，立即进入销售状态，通过短期的强势营销迅速回款，用回款偿还债务。2010年3月8日再次开盘的长安8号，没有如其所愿带来滚滚销售回款，这里既有市场大环境的原因，也有项目本身的原因。巨大的资金黑洞却有可能拖垮奥园地产。

　　《地产SHOW》解剖：天下哪有太便宜的好事?没想到当初那个“小小的代价”，为郭梓文换来的是巨额的债务和巨大的难堪。银行、股东、工程队、供货商等等，无论哪一方都足够难缠，让这个春风沉醉的季节里的郭梓文心绪烦乱。

　　筹资渠道单一，销售受阻

　　与长安8号相关的资产，包括土地使用权、在建工程、项目公司股权、世纪协润公司股权等等，能抵押的也已经全部被抵押一空。早已为现金流吃紧而头痛的中国奥园地产集团，显然很难从其他渠道筹得这笔巨款为长安8号输血。偿还巨额到期债务的惟一来源，只能依靠销售回款。

　　(来源《中国日报网》)

　　八方声音

　　新华网：股东、债权人、施工单位、供货商、代理商、操盘团队等各路人马相互掣肘，扯皮不断，项目一再公开宣布开盘日期却无法进入实际销售状态。被郭梓文从重庆调来的营销干将李敏很快因无法协调错综复杂的股东和债权人关系挂冠而去，换由奥园女将梁秀蕾于2009年岁尾仓促接盘。

　　《中国证券报》：截至2010年3月底，记者登录北京房地产交易管理网查询，长安8号仅仅在网上联机备案了23套公寓，面积7854.15平方米，成交均价远非对外宣传的每平方米8万元，而是5万元。由于项目尚未封顶加之已被抵押，无法办理按揭，所以实际回款不多。如果仅按每套房子50万元的意向签约金来计，也仅仅收到1150万元。这意味着还有大约13亿元巨额债务缺口要在一夜时间内凑齐。

　　《地产SHOW》解剖：豪宅毕竟不同于小户型限价房，销售周期会相当长，回款速度较慢，因此，自身须有较雄厚的资金储备才能为自己留足回旋空间。很显然，郭梓文对未来销售的预期过高了!

　　项目设置抵押，解套艰难

　　郭梓文的麻烦远不止巨额的到期债务13亿元。根据调查，早在奥园地产进入之前，该楼盘就将土地证与在建工程作抵押，向招商银行北京分行贷得一大笔款项，用以支付前期的拆迁补偿和部分施工款。因此，长安8号背负的债务总额恐怕只有郭梓文一人心里最清楚。

　　(来源人民网)

　　八方声音

　　中新网：正是因为将土地证与在建工程办理了抵押，所以，长安8号必须结构封顶并且解除银行质押，才能顺利销售。否则非但不能办理按揭，连正式的《商品房销售合同》都无法签署。换句话说，即使长安8号施工能够如期封顶，如果不偿还招商银行的抵押贷款，无论是奥园地产还是世纪协润公司，都不能算是长安8号的所有者，自然也无权处置楼盘的产权。

　　知情人：无法进入正常销售程序，这时的所谓销售回款，无非是买家为数不多的首付款或者少量客户的全额付款，开发商或许可以借办理手续为名，打时间差，先收为快，但是无奈欠账实在太多而且豪宅销售本身周期又长，开发商极易面临前债未还清、。

　　《地产SHOW》解剖：一边是债主盈门，一边是抵押待解，一边是销售受阻。三座大山横在郭梓文面前。楼盘未封顶前，无法办理按揭手续;楼盘封顶之后，同样无法办理按揭手续，因为若不能偿还银行债务，就无法解除抵押。也许更大更多的考验还在后面。

　　【前科档案—长安8号】

　　前科一：身世复杂。长安8号最初的案名叫耀辉国际城，最早所有者为北京王府世纪发展有限公司(下称王府世纪)。但是因王府世纪无力独自开发，2004年，天鸿宝业通过股权收购，持有耀辉国际城62%的股权，王府世纪持有项目38%的股权。此后，天鸿集团与城开集团合并为首开集团，天鸿宝业亦更名为首开股份。2008年4月，首开股份以“不擅经营豪宅”为由以4.587亿元将62%的股份全部转让给了香港世纪协润。根据资料显示，香港世纪协润和王府世纪均系王志才所有。

　　前科二：屡遭转卖。首开退出后，楼盘案名改成擎峰向市场发售。但金融危机的到来，使这座定位绝对高端的豪宅销售惨淡。而将项目回购的王志才也经受着资金的压力，因为最后还款期限为2009年7月31日。如到期不能支付以上款项，首开股份将收回项目股权。2009年7月，奥园地产接手，以3.7亿元代价，收购北京世纪协润地产41.33%股份，获得世纪协润位于北京CBD核心区擎峰楼盘操盘权。随后楼盘案名改为长安8号。

　　前科三：债务缠身。奥园地产乘虚而入，进入北京房地产，但长安8号却没有按照郭梓文的设想前行。除购得项目41.33%股份外，奥园地产还借给世纪协润4.6亿元短期贷款，助其还债。随后，世纪协润如约向首开股份支付了4.587亿元的股权转让款。2009年11月4日，首开股份公告称，已通过兴业银行向耀辉公司发放委托贷款12.92亿元，置换耀辉公司欠首开股份的股东贷款。而这笔委托贷款，由奥园地产与王府世纪负连带担保责任，还款期限为2010年3月31日。

　　【调查手记】

　　风波也许才刚刚开始

　　正如媒体所分析的那样：继续输血，还是壮士断腕?郭梓文怎么选都头疼。继续输血，长安8号已是黑洞;壮士断腕，非但已经投入的8.3亿元可能打了水漂，还将因连带担保责任再欠兴业银行一大笔债务。但是，面对13亿元巨额到期债务，郭梓文必须作出选择。

　　项目转让与企业并购，往往隐藏着巨大的债务危机和权属纠葛。《地产SHOW》认为，当年的中国第一商城并购，险些拖垮韦伯时代公司;顺驰的转让，又让路劲基建吃尽苦头。所以，今天长安8号的债务危机，于郭梓文而言恐怕仅仅是个开端。

　　郭梓文只能打起精神，咬牙坚持。资金的筹措、债务的拖延、公司内部的稳定、客户群体的安抚，无论哪一件工作都足够棘手，但他又无法逃避。更大的难题在后边，稍有不慎，很可能满盘皆输。