以房抵债协议是否有效?

发布时间:2021-06-02 01:36:15


【案情】
2006年,李某在办理了各项建房审批手续后,因无足够资金而向赵某借款,双方协议约定,赵某借给李某20万元建房,借款期限两年,如李某不能按期归还借款本息,所建房屋双方各半所有。该房于2007年8月建成,造价为50万元。两年后,因李某未按期归还借款本息,赵某要求李某履行协议却遭到拒绝,赵某便将李某告上法庭,要求按协议分房。

【分歧】

以房抵债协议是否有效?

对此存有两种不同意见:

第一种意见认为,以房抵债协议双方形成留质契约关系,依据我国《担保法》第40条的规定,留质契约无效。

第二种意见认为,以房抵债协议双方并非留质契约关系,协议内容并不违法,协议有效。

【评析】

笔者同意第二种意见。理由是:

1、从借款内容来看,公民借款建房是公民之间互助建房的主要形式。根据我国《城镇个人建造住宅管理办法》第2条的规定,对城镇居民或职工互相帮助、共同投资、投料、投工,新建或扩建住宅的互助自建方式,国家是允许的,并不违反相关法律规定。

2、以房抵债协议并非留质契约。所谓留质契约,是指担保人和担保设定权人事先约定,在债务清偿期届满而担保权人未受清偿时,标的物的所有权移转给担保权人所有。本案中,李某在与赵某签订借款协议时,并未将建造的房屋全部抵押给赵某,也谈不上事先移转抵押物的所有权的问题,故以房抵债协议并非留质契约。

3、协议约定,如李某不能按期归还借款本息,房屋由李某和赵某各得一半,该约定对双方并非显失公平。因为,李某建造该房实际投入的资金为50万元,借款二年后如不能偿还本息时,赵某获得一半房屋的所有权,并未使李某蒙受损失。如果李某不向赵某借钱就无力将房屋建起来。更何况李某将房屋建成后,本可以立即筹款还债或者卖掉部分房子清偿对赵某的欠款,从而使自已获得大部分房屋的所有权,因此该协议对李某是十分有利的,并非显失公平。

4、该以房抵债协议虽有合资建房的特点,但双方主要是借款关系,所以本质上不同于合资建房关系,也不是共建协议,无须获得有关部门批准。

综上,笔者同意第二种意见。

作者:江西省泰和县人民法院 刘辉明