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订约定金

发布时间：2019-08-14 03:52:15

　　订约定金

　　定金是一种担保，95年担保法对于定金的性质未加划分，2000年担保法将其具体分为：订约定金(立约定金)、成约定金、履约定金、解约定金、违约定金。不同的定金性质，担保的内容不同。在实际的房产交易中，由于对订约定金与违约定金的认识不清，买卖双方或者买方与房产中介之间的争议日益突出。现以下例具体分析：

　　上诉人(原审被告)：刘某

　　被上诉人(原审原告)：赵某

　　案由：本案上诉人刘某曾委托上海某中介公司挂牌出售位于上海市一区自有房屋一套。被上诉人赵某于2004年12月与该中介公司签订《意向金收据》一份，该《意向金收据》中约定的主要内容有：被上诉人拟购买该中介公司居间介绍的并向中介公司支付购房意向金1万元。后刘某不愿出售该房屋并归还了赵某1万元意向金。，要求追究刘某的违约责任，按双倍返还的约定返还剩余1万元。一审支持赵某诉请，刘某不服提起上诉，二审撤销一审判决，驳回赵某的请求。

　　争议焦点：

　　(1) 上诉人在房屋买卖的过程中是否存在违约行为?

　　(2) 上诉人是否应当承担双倍返还定金的责任?

：

　　一审认为，原、被告签订的《意向金收据》系当事人真实的意思表示，被告在确认书中承诺，若其违约，应双倍返还意向金。且《意向金收据》中记载的内容和主体均符合有关法律的

　　规定，依法应认定为合法有效，当事人理应按约定严格履行各自的义务。因此一审认为被告不履行曾确认的义务，违约的事实清楚。

　　二审认为，《意向金收据》及确认书的记载虽证明双方对意向金转为定金达成合意，但对双方定金合同成立的合意不成立，故上诉人的违约行为没有足够证据证明，因而也不应承担双倍返还定金的责任。

　　法理分析：

　　本案中所说的意向金转为定金，当属订约定金。订约定金所担保的内容是：为签订合同而进行的磋商行为。理由是：签订意向金当时，双方意思表示还未一致，仍需继续协商一致。很明显，此时约定的定金若无特别约定，它只能是个订约定金。约定订约定金，只要履行协商义务即可，并不一定要最终签订合同，只要乙方没有拒绝协商，就不能使用定金罚则。即：因意思表示不能一致，致使合同签订不能，责任该由谁承担?此中情况下，如果认为支付方可以要求接受方双倍返还定金，那么接受方也就可以没收定金――因为谁也没有拒绝订立合同，只是协商不一致，不存在一方违约的情况。定金担保的义务已经履行，则不可以再适用定金罚则。

　　案件分析

　　本案中，首先，双方之间不成立定金合同。根据合同法的相关规定，完整的意思表示的合同应记载当事人的名称、姓名和住所，标的，数量，质量，价款或者报酬，履行期限，违约责任和解决争议的方法。本案双方订立的《意向金收据》中，仅概括地规定了交易内容而对房屋的具体情况、房价款的确定方式、付款方式、付款时间，房屋交付的条件及日期，房屋产权过户登记的办理时限等合同成立应具备的主要条款均未约定，因而不能完整的表达双方的意思表示，因而该《意向金收据》不构成定金合同。

　　其次，违约行为界定的前提是定金合同或者定金条款的成立。只有在定金合同或者定金合同成立，当事人未能履行合同约定的相关义务才能够成事实上的违约。

　　再次，违约前提不成立，且被上诉人并未有将意向金作为定金支付给上诉人的意思表示，综前述，上诉人不存在违约也不应承担双倍返还定金的责任。

　　在实际操作中，因对合同条款无法达成一致，买卖双方最终未能签订房屋买卖合同，除非一方存在恶意违约情况，否则意向金应予返还。业内人士认为，如果意向金协议中只对购房价格、房屋状况作了简要约定，上下家对付款时间、付款方式、房屋交付及过户登记等其他主要条款产生分歧，并导致合作最终未能签订，上下家均不存在违约情况，交易的失败不能归责于任何一方。