企业降低土地增值税税负的两种方法

发布时间:2019-08-26 16:10:15


土地增值税税率较高,对房地产开发企业的利润有较大的影响,相关的纳税筹划就显得尤为必要。下面介绍两种筹划方法,并举实例加以分析。

  一、转换房产形式进行纳税筹划

  1、按照建立方式分别核算进行筹划纳税人建造普通标准住宅出售,增值额δ超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税,增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能确定核算增值额的,其建造的普通住宅不能适用这一规定。因此,要根据建房方式分别核算,以便享受税收优惠

  例1:某房地产公司转让普通标准住宅所取得的收入为900万元,其扣除项目金额为800万元,转让豪华别墅所取得的收入为1500万元,其扣除项目金额为1000万元。

  ①合并核算增值额

  增值额=900-800 l500-1000=600(万元)。

  增值额与扣除项目金额之比=600÷(800 l000)=33.33%.

  土地增值税税额=600×30%=180(万元)。

  ②分别核算增值额

  普通标准住宅增值额=900-800=100(万元)。

  普通标准住宅增值额与扣除项目金额之比=100÷800=12.5%<20%

  可免征土地增值税:

  豪华别墅增值额=1500-1000=500(万元)。

  豪华别墅增值额与扣除项目金额之比=1500-1000=50%.

  土地增值税税额=500×30%=150(万元)。

  两种方式进行比较,第二种方式比第一种方式少缴30万元的土地增值税。

  2、先分立后被兼正的筹划

  根据税法规定,房地产开发企业因分立发生的房地产转移,不属于土地增值税的有偿转让或视同销售行为,不征收土地增值税。同时,《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定:“在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”综合运用上述税收政策,可以进行下列方式的土地增税筹划。

  例2:乙房地产开发公司为甲公司开发2万平方米办公大厦。

  方案一:乙房地产开发公司开发办公大厦,建成后转让给甲公司,转让增值额为2300万元,增值率为35%,转让应缴纳土地增值税690万元(2300×30%)。

  方案二:乙房地产公司建成办公大厦后,进行企业分立,分立为两个公司,其中一个全资子公司为丙公司,并由丙公司拥有办公大厦,根据税法规定,乙房地产开发企业通过企业分立转移到丙公司的办公大厦,不征收土地增值税,分立结束后,甲公司兼并丙公司,根据现行税法,被兼并企业丙公司将办公大厦转让到兼并企业甲公司中,暂免征收土地增值税。因此,在乙房地产公司企业分立和甲公司兼并丙公司过程中,办公大厦都不需要缴纳土地增税。

  显然,采用方案二先分立后被兼并方式,乙房地产公司可节省土地增部690万元,不考虑其他因素,应采用方案二。

  二、适当加大建造成本法进行筹划

  房地产企业为了提高产品的竞争能力,在市场可以接受的范Χ内,采取适当加大公共配套设施的投入,改善住房周边环境,提高装修档次等手段,增加房屋卖点,提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿,企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额,可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍,这样就拉动了增值率的降低,少缴或免缴土地增值税。

  例3:甲房地产开发公司正在开发丽景小区,为此项目支付土地出让金1500万元,开发成本3200万元,含借款利息200万元,可售面积30000平方米。现在正在讨论销售策略,如果销售ë坯房,ÿ平方米售价3200元,销售收入总额为9600万元,营业税税率5%,城市维护建设税7%,教育费附加3%,计算应缴纳多少土地增值税?并请帮助进行纳税筹划。

  方案一:销售ë坯房应缴纳土地增值税。

  不含息建造成本=1500+3200-200=4500(万元)。

  扣除项目金额=4500×130%+9600×5.5%=5850+528=6378(万元)。

  增值额=9600-6378=3222(万元)。

  增值率=3222÷6378=50.52%.适用税率40%,速算扣除率为5%.

  应缴土地增值税=3222×40%-6378×5%=1288.8-318.9=969.9(万元)。

  方案一:改卖ë坯房为卖装修房,对房屋进行装修,预计装修费用1200万元,装修之后,ÿ平方米售价为3700元,销售收入总额11100万元,无其他变动因素。

  不含息建造成本=1500+3200-200+1200=5700(万元)。

  扣除项目金额=5700×130%+11100×5.5%=7410+610.5=8220.5(万元)。

  增值额=11100-8220.5=3079.5(万元)。

  增值率=3079.5÷8221.5=38.40%.适用税率30%,速算扣除率为0.

  应缴土地增值税=3079.5×30%-0=923.85(万元)。

  方案2与方案1的差额=969.9-923.85=46.05(万元)。

  可见,提高房产售价,适度加大建造成本,使增加的建造成本得到补偿,可以降低土地增值税的增值率,如果是普通标准住宅,可以免缴土地增值税;如果是非普通标准住宅,可以降低增值额、降低增值率,使得土地增值税适用于较抵税率,少缴土地增值税。