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单方解除不定期租赁可以赔偿吗

发布时间:2020-10-16


  案情:

  杨某将一厂房出租给张某,合同约定租期2年,并约定“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”。2006年2月,合同到期,双方未续签合同,张某还按以前的标准交租金,双方继续履行至今。现杨某突然通知张某,要求立即终止合同,并不同意给予赔偿。张某诉至法院,要求杨某赔偿其一个月的租金。

  分歧:

  张某与杨某租赁合同到期后,双方未再续签书面合同,应视为不定期租赁合同,这点没有异议,但对于双方原先所签的租赁合同条款是否适用不定期租赁合同,存在两种不同意见:

  一种意见认为,张某与杨某租赁合同到期后,双方未再续签书面合同,那么原先所签合同便无效,不定期租赁合同应视为一个新的合同,合同内容应以双方实际履行情况来定。关于原合同约定的“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”的条款便不再适用不定期租赁合同。因此,杨某不必赔偿张某一个月的租金,但应当在合理期限之前通知张某。

  另一种意见认为,租赁合同到期后,对于双方未续签合同的情形,如双方没有补充协议,除期限为不定期外,其它均应按原合同约定的条款履行。按照双方原先关于“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”的约定,杨某应赔偿张某一个月的租金。

  管析:

  笔者认为杨某不必赔偿张某一个月的租金,但应当在合理期限之前通知张某。理由如下:

  一、原租赁合同到期后未续签后,双方依旧是租赁合同关系。合同法第二百三十六条规定:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。本案租赁合同到期后,双方未续签合同,但张某还按以前的标准交租金,杨某也未提出异议,双方继续履行至今,因此,双方依旧是租赁合同关系,原租赁合同继续有效,但是租赁期限转为为不定期。

  二、原租赁合同继续有效,但原约定的违约条款并不一定有效。按照一般理解,原租赁合同有效,除租赁期限改变为不定期外,其他的合同条款应当同样有效。但本案原租赁合同的违约条款有一个特殊性,其有效的前提条件是租赁合同必须为固定期限合同。原租赁合同的违约条款约定:“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”,在原合同转为不定期合同后,该违约条款约定的合同有效期已经由2年转为不定期,即不存在固定的有效期,因此该违约条款已失去了存在的前提条件,并不继续有效。

  三、不定期租赁合同,出租人可以随时解除合同,但应在合理期限之前通知承租人。合同法第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。” 因此,承租人张某可以要求杨某给与一定的搬迁时间。

  四、如果强行立即终止合同,该行为无效,并构成侵权行为。民法通则第五十八条规定第五项规定,违反法律或社会公共利益的民事行为属于无效民事行为。杨某如果强行立即终止合同,该行为当然无效,如果给张某造成损害,符合侵权行为的四要件违法行为、损害事实、因果关系及过错,那么杨某还应当承担损害赔偿责任。

  综上,杨某可以随时解除合同,但应当在合理期限之前通知张某。杨某如果要求立即终止合同,没有给张某留出合理的搬迁期限,那么该行为属于无效民事行为,若构成侵权,还应当承担侵权赔偿责任。但张某并不能以违约责任主张赔偿。

  作者:乐安县人民法院 刘志军

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