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房地产开发公司商品房买卖合同案

发布时间：2019-11-01 15:42:15

【基本事实】

　　2009年，XX公司与金鸣琪双方签订了一份《顶房协议》，双方约定XX公司将“YY公司开发的ZZ项目第A8栋1-14-2号，建筑面积为111.87平方米，单价为6,380元的房屋;A8栋1-16-2号，建筑面积为111.87平方米，单价为6,380元的房屋;以及XX公司开发的AA的5套房屋，合计7套房屋”抵付给金鸣琪公司，以支付金鸣琪公司承建AA项目的工程款2,491,786.40元。

　　上述协议签订后，XX公司发现金鸣琪公司负责施工的 “AA”项目保温及防水工程存在严重质量问题。在保温工程方面，金鸣琪施工的保温工程所采用保温材料经送权威部门检验，检验结果为材料表面密度(即容重)不符合约定标准，严重影响房屋的保温效果;在金鸣琪施工的防水工程方面，则存在屋顶漏水、墙体长毛等严重质量问题。园区业主及物业为此多次向XX公司和政府主管部门投诉。XX公司为此曾多次要求金鸣琪将保温材料及防水工程修复重做至符合约定标准，但金鸣琪拖延修复或反复修理后，质量问题仍然不能根本解决问题。

　　鉴于上述情况，XX公司决定不再将ZZ的上述两套房屋抵顶给金鸣琪公司，也未向YY公司支付房款，YY公司在未收到房款的情况下，不同意继续配合XX及金鸣琪公司办理相关房屋手续。

　　2011年4月7日，，并追加抵账房屋的所有权人YY公司为被告,要求XX公司及YY公司依法履行抵房协议，为金鸣琪公司办理房屋登记手续。

　　2011年4月22日，XX公司以“金鸣琪公司施工工程存在严重质量问题，构成违约”为由，，要求金鸣琪公司重做“AA”项目防水及保温工程，并赔偿XX公司质量问题损失350万元(注：最终赔偿数额以评估鉴定为准)。

　　【争议及理由】

　　一、本案的实质是工程款支付问题，案件的性质应是建设工程施工合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷。

　　根据《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第1条的有关规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

　　依据上述规定，构成商品房买卖合同的前提是，销售的商品房是自身开发的一手房，不是二手转卖房;商品房的销售方是开发商，不是从开发商处购得商品房再另行处置的任何单位或个人;买受人是直接从开发商处购买商品房并直接向开发商支付房款,不是从开发商以外的任何单位或个人处以抵帐的方式取得的。

　　在本案中，由于抵账房屋的开发单位是YY公司，不是XX公司;协议的签订方是XX公司，而不是YY公司;金鸣琪公司也未直接向YY公司支付任何款项。因此，如按《顶房协议》履行，本案实质上是XX公司需向YY公司支付房款取得YY公司的房屋，然后XX公司再将取得的房屋抵付给金鸣琪公司，《顶房协议》不具备商品房买卖合同的特征。

　　而且，在庭审中出示的XX公司与金鸣琪公司签订的《顶房协议》中，阐述的很明确，XX公司用ZZ的两套房屋抵顶的是金鸣琪施工的AA项目的工程款。因此，本案表面来看是房屋买卖合同纠纷案，但案件的实质是因建设工程款支付问题而产生的建设工程施工合同纠纷，只是因为工程款的支付方式是以房抵付，不是现金支付，因此才产生了金鸣琪公司对案性质的误解。

　　因此，本案的性质应为建设工程施工合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，。

　　二、金鸣琪公司对本案诉争房屋无诉权，不具备本案的诉讼主体资格。

　　金鸣琪公司与XX公司签订的《顶房协议》，以及金鸣琪公司与YY公司签订的《定购协议》，约定的房屋均ZZ第A8栋1-14-2号商品房及A8栋1-16-2号商品房;而金鸣琪诉请继续履行，并办理登记手续的两套房屋分别为ZZ第A8栋3-14-2号商品房及A8栋3-16-2号商品房;而金鸣琪公司据以提起诉讼的《顶房协议》及《定购协议》对金鸣琪在本案中诉争的两套房屋均未做出任何约定，而且，无论是XX公司，还是YY公司均未将诉争的两套房屋处分给金鸣琪公司。

　　因此，金鸣琪公司对诉争房屋不享有任何权利，无权要求XX公司及YY公司继续履行无协议约定的任何事项，并为其办理诉争房屋的任何手续，金鸣琪公司不具备本案的诉讼主体资格，。

　　三、金鸣琪公司的未付工程款不足以抵偿XX公司损失，XX公司不应再将房屋抵付给金鸣琪公司。

　　通过双方建设工程施工合同纠纷案件的审理查明，金鸣琪公司施工的保温工程存在以次充好、偷工减料问题;防水工程存在大面积屋顶漏雨、长毛等严重质量问题。并且质量问题已严重影响了房屋的保温效果及园区业主的生活质量，给园区业主的生活造成了极大的困难，也给XX公司及业主造成了巨大的损失。据此，金鸣琪应承担存在严重质量问题的AA项目防水及保温工程的修复重作义务，并赔偿由此给XX公司及业主所造成的损失350万元。