居间合同并非买卖合同

发布时间:2019-08-29 20:48:15



  张先生近日打来电话说,他原本与中介公司签订了中介合同,但是最终却未能成交,那么,中介合同是否对买卖双方及中介公司构成约束力?本报针对这一问题为读者答复如下。
  与中介公司签订的只是居间合同

  在二手房买卖的过程中,大部分的购房人都选择通过中介机构介绍房源。按照一般的操作程序,购房人在中介的带领下看房,如看中则与中介机构签订购房协议,约定价款等内容,然后中介机构再通知房屋权利人。现实中经常产生一个问题:如果中介与购房人签订了所谓的房屋买卖协议,而房屋权利人反悔了不想卖了,怎么处理﹖

  可能一般购房人会认为:既然我已经与中介机构签订了购房协议,交付了定金,那么现在房屋权利人不卖了应当属于违约,也就应当按照购房协议约定支付违约金或按定金罚则双倍返还定金,而实际上并非如此。

  其实,中介机构在此过程中是一个居间人,其向委托人提供订立合同的机会或者订立合同的媒介服务,委托人支付其报酬。首先,大部分购房人与中介机构签订的只是居间合同,而并非房屋买卖合同。因为中介机构并非房屋权利人,他没有权利与购房人就房屋出售一事达成协议。其次,如果购房人与中介机构签订的是居间合同,现在房屋权利人不再出售该房屋,中介机构并没有违反合同约定,购房人不应以中介机构违反合同为由,要求其支付违约金。同样购房人也不能向房屋权利人要求违约金,因为购房人与房屋权利人并没有签订合同。

  签订买卖合同要选准对象

  很多人认为中介机构是房屋权利人委托代理的,有权利与购房人签订房屋买卖合同。但根据《民法通则》规定,代理须代理人以被代理人的名义实施民事法律行为,中介机构只能以房屋权利人名义与购房人签订房屋买卖合同,并出示房屋权利人的授权委托书,而并非以中介机构自己的名义与购房人签订合同。根据合同法规定,无处分权的人处分他人财产,是无效合同。如果中介机构以自己名义与购房人签订合同,属于无效合同。合同无效,购房人也不能要求中介机构或房屋权利人支付违约金,只能是由过错的一方赔偿对方因此受到的损失。

  综上所述,购房人通过中介购买二手房,如确定看中房屋,应与房屋权利人本人签订合同,而不是与中介机构,这样发生纠纷,就能依据合同保护自身的合法权益。