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房屋租赁法律常识

发布时间：2019-08-21 07:14:15

　　一、买卖不破租赁案例解析

　　1、案例

　　2006年2月，陈先生与张先生签订《店面租赁合同》，合同约定由陈先生承租张先生所有的位于五四路的一间店面，每月租金5800元，租期为三年。2006年8月，张先生将该店面卖给了王先生，同时，该店面由陈先生继续使用。近日，王先生提出张先生已经将店面卖给他了，因此要求陈先生与其另行签订租赁合同，同时王先生还准备将店面租金增加到每月6500元，并说如果陈先生不同意他的要求，他准备将店面收回。为此，陈先生问，陈先生与张先生所签订的合同对王先生是否有约束力？如陈先生不同意王先生的要求，王先生是否有权收回店面？

　　2、法律分析

　　有关租赁物在租赁期间发生所有权变动，原租赁合同如何履行的问题，我国法律已有明确规定，其中，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同”，此外，：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。因此，在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等原因使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新的所有权人仍然有效，新的所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新的所有权人的所有权，这在法学理论上称之为“买卖不破租赁”。因此，王先生要求增加租金并没有法律依据，其无权要求收回店面，对于王先生的要求，陈先生有权予以拒绝。同时，陈先生有权要求王先生按原租赁合同约定的内容履行，由其继续租住该店面。

　　二、合同约定有效，房屋买卖亦可破租赁

　　从第一个案例我们知道，房屋“买卖不破租赁”是我国《合同法》第229条规定的内容。然而，近日，灵璧县、，依法判决一未到期的承租人3日内搬出所租赁的房屋。

　　1、案例

　　李某在灵璧县某城镇有房屋两间，面积20.84平方米。2005年7月22日，王某因经营需要租用了该房屋，双方签订了房屋租赁合同，约定每年租金4000元，租赁期限到2006年7月1日止。合同约定：“租赁期内若有人购买该房，承租方可优先购买，如不购买，出租方可向他人售出，承租方即刻让出该房。”8月20日，郝某向李某提出要购买此房，李某随即通知王某优先购买。9月5日，李某与郝某签订了售房协议书，9月20日交房，逾期不能交房，迟交一天，李某付给郝某违约金100元。郝某于签订合同时按约定交付首期购房款12万元。当李某通知王某搬出时，遭其拒绝。9月15日，李某用特快专递的方式，书面通知王某仍可优先购买房屋，或自2005年9月18日起三天内搬出该房，解除双方的租赁合同，并办理租金结算等事宜。由于王某仍既不购买也不腾出房屋，李某遂提起诉讼，。

　　2、法律分析

，原、被告双方签订的房屋租赁合同，是双方意思的真实表示，合法有效，双方应当按合同约定全面履行合同义务。在李某出售房屋履行事先通知义务，并将该房售于他人后，依照约定，双方租赁合同即告解除，所以，李某要求王某即刻让出房屋的请求，应当予以支持。房屋租赁合同虽为李某拟定，但王某对所有合同条款的内容应当了解其含义，知其后果。虽然合同约定与《合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”的法律规定有抵触，但此条规定并不属于强制性法律规定，原、被告双方可以作出与之相反的约定。这种民事法律行为符合公平、自愿的民法原则，属于有效约定，故被告王某关于此约定应属无效的主张，。据此，；双方租赁合同解除后，李某应按王某实际使用房屋日期收取租金，余款退还王某。

　　三、未经共有权人同意出租房屋合同无效

　　1、案例

　　李某与儿女共有一处房屋。两年前，李某被女儿接到外地安度晚年，家中的房屋便交给小儿子管理使用。去年12月，其小儿子未征得李某及姐妹的同意，将房屋租赁给他人用于经商，租赁期限为5年，并将预收的1万元租金据为己有。今年1月，得知儿子擅自出租房屋，承租人破坏房屋结构进行装修后，李某便委托女儿回老家进行交涉，要求收回房屋。可其子以已与承租人签订房屋租赁协议不得违约为由，不同意中止协议。

　　李某随即委托律师，，要求解除被告与承租人签订的房屋租赁协议并返还房屋。针对儿子提出的李某曾同意出租房屋、现李某年老患有老年性精神疾病、无民事行为能力的辩称，李某还专门到司法鉴定部门作了民事行为能力鉴定，证明其意志行为活动正常，具有完全民事行为能力。

　　2、法律分析

：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”、：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，，房屋不得出租的规定，被告李某的儿子未经原告李某及其他共有权人同意将该房屋租赁给他人经商使用，侵犯了原告及其他共有权人对该房屋的共有权利，其与他人签订的租赁协议依法应确认无效，承租人应将房屋返还给原告及其他共有权人。因此，消费者在租住房屋时要确保房屋所有的共有权人的同意，以免日后引起不必要的纠纷。