首页法律知识民商法合同法合同知识优先购买权诉讼性质的确定标准

优先购买权诉讼性质的确定标准

发布时间：2019-08-10 14:20:15

　　（一）优先购买权诉讼性质的确定标准

　　承租人起诉要求确认享有优先购买权的，该诉讼是确认之诉还是变更之诉，实践中有不同的观点。有的认为，第三人之间的买卖合同无效，而不能直接判令由出租人按照其向第三人出卖时的条件将系争房屋卖于承租人，否则就成了变更之诉。而且，这种处理方式有违自愿原则。

合同法频道为您整理合同订立相关知识，合同订立栏目分类齐全，欢迎浏览，感谢您的访问。

　　我们认为，在理解和把握当事人的诉讼请求，进而确定诉讼性质时，不能简单的看当事人在诉状中表述的诉讼请求，不能简单的以其文字表述为准，而是要结合其诉状、主张、抗辩等环节并综合把握，在准确理解其意思表示的基础上，确定其诉请的性质。事实上，优先购买权诉讼的提起，目的应当在于实现其优先购买权。而且，行使优先购买权以排除其他人对租赁物的购买的前提之一，就是承租人要有以同等条件购买的意思和行为，而不仅仅是主张撤销他人的买卖合同而已。所以，这样的诉讼必然包含着如下几个方面的内容：承租人自己要求优先购买、出租人未满足承租人优先购买的要求（具体方式既可能是出卖于他人，也可能是将房屋赠与他人等）。而承租人要求行使优先购买权的主张要能够成立，首先需要确认其可以享有优先购买权（包括其承租人身份的确认、放弃权利等事实不存在等），其次要确认承租人提出优先购买的要求合理（包括审查其要求是否以同等条件提出、是否在期限内提出等），再次才是确认出租人与其他人之间的买卖关系无效或应当被撤销，再然后才是出租人应当按照承租人要求优先购买的主张，与承租人订立买卖合同。

　　所以，一个完整的优先购买权诉讼，实际上包含着众多环节和内容，不能简单的从字面上看承租人起诉时写在诉状上的请求是什么。综合这个过程，我们认为，承租人提起优先购买权之诉的根本目的在于行使优先购买权，即以同等条件优先获得系争房屋所有权，宣告出租人与第三人间合同无效只是主张优先购买的先决步骤。因此，承租人优先购买权之诉系属确认之诉，但其中包含两个不同的诉讼请求，一是请求确认出租人与第三人间的买卖关系无效，二是请求确认出租人与承租人间的买卖关系成立。

　　（二）涉案当事人诉讼地位的判断标准

　　承租人优先购买权案件中，承租人作为原告起诉时，有的将买受人（其他购买人）列为被告；有的将出租人和买受人列为共同被告；还有的将买受人列为被告，将出租人列为第三人。我们认为，该类案件中涉及到三个主体，相应地有三种法律关系。三个主体分别是出租人、承租人、买受人。三个法律关系分别是出租人与承租人间的房屋租赁关系、出租人与买受人间的房屋买卖关系以及出租人与承租人间的优先购买权关系。其中在优先购买权关系中，只有出租人才负有优先向承租人履行合同交付房屋的义务，买受人无此义务，但其实体权利受承租人是否行使优先购买权的影响。因此，在承租人优先购买权案件中，涉案当事人的正确诉讼地位应是：承租人为原告，出租人为被告，买受人为无独立请求权的第三人。