租赁合同改善或增添物的归属问题

　　[内容提要]租赁合同的承租人经出租人同意，可以对租赁物及场所进行改善或者增设他物。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于改善或者增添物，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归还财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

　　[事实与理由]2004年3月6日吕显明作为乙方与熊细东作为甲方签订一份租赁合同。约定：一、甲方将位于南昌市湾里区招贤镇创世纪学校对面的原鑫欢度假村的主楼内部设备、综合楼二楼及其内部设备、综合楼一楼的两个店面(3号、5号)、综合楼顶租赁给乙方经营，租赁物以清单为准。租赁期为捌年，从2004年3月6日到2012年3月5日，租金为每月2.8万元。二、乙方每月1日按时交纳当月租金给甲方。如在当月5日前不交纳租金，甲方有权解除合同。三、乙方向甲方交纳20万元租赁物押金(签订合同时交纳10万元，2004年4月6日前交纳10万元)四、甲方为乙方提供为期30天的开张准备时间，不收租赁费。乙方租赁经营期间的水费、电费、通讯费等费由乙方自行负担，并在合同起止交接时与甲方按月进行结算。五、乙方在租赁期内，如需对租赁物主题结构进行装修改造，必须经甲方同意并由双方签字确认，合同终止时不得拆除。乙方擅自装修改造租赁物，除恢复原状外，致使租赁物损失部分由乙方进行赔偿。装修改造工程费用由乙方负担。六、乙方如有违约，甲方有权解除合同并没收其租赁押金及其所有投入。如甲方违约。甲方必须无条件双倍返还租赁物押金并对乙方所有投入进行赔偿。七、合同期内，乙方需要更换租赁物内设备，须提前十五天通知甲方，甲方须在十五天内将设备撤离，否则乙方有权自行处理。更换后乙方添加的设备归乙方所用。八、如遇政府行为或不可抗力，双方终止合同，押金二十万元甲方一次性退还乙方，乙方所装修改造及新建设施归甲方所有(可动产除外)。九、甲方必须在本合同签订日起15日内将原鑫欢度假村的营业执照、经营许可证、特种行业许可证、消防安全许可证、卫生许可证等手续全部转让给乙方，保证乙方正常经营(双方应积极相互配合)。合同还就其他内容作了约定。合同签订后当日双方当事人办理了交接手续，甲方将租赁物及相关证件交给乙方，但乙方仅向甲方交付了5万元押金。后双方当事人就度假村经营的相关成品等转让给乙方有偿使用签订补充协议，确定流动物品款项11190.20元。乙方在终止租赁时应返还相应价值物品或直接付款11190.20元。后由于吕显明在租赁经营期间，一直未交纳合同约定的剩余租赁物押金及租金50400元(截止2004年4月27日)，并拖欠水费165元、电费16259。41元，电话费1603元。熊细东多次催收未果，酿成诉讼。在本案一审期间，。2004年4月27日，，查封了租赁物。吕显明搬离酒店，未再经营。

　　 2004年5月14日，应熊细东申请，，依法对租赁物解封，由熊细东入店经营。，双方当事人均同意解除租赁协议。

：原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应认定该合同合法有效，原告按约履行了自己的义务。被告承租该房屋后一直未按约交纳租赁物押金、房屋租金及相关费用，已构成违约，酿成本案的诉争，应承担本案的全部责任，由于双方均同意解除合同，被告应支付实际发生的租金64400元(算至2004年5月14日止)及流动物品款项、水电费和电话费总计93617.61元，减去被告已支付的5万元押金，原告要求支付尚欠租金等计43617.61元的诉请，合理合法，本院予以支持。被告提出原告未将公章及财务章交付其使用，且消防安全有问题致使被告无法进行经营活动的主张，但被告未提供相关证据予以证实，故对其抗辩意见，本院不予支持。、第九十一条、第一百零七条之规定，判决：一、终止原告熊细东与被告吕显明签订的房屋租赁合同。二、被告吕显明于本判决生效后十日内支付原告熊细东租金等计43617.61元，诉讼费3300元及财产保全费400元由被告吕显明承担。

　　宣判后，吕显明不服上诉认为，熊细东首先违约，未按合同约定将有关证照手续转让给上诉人，致使上诉人无法正常经营。另合同还约定，开张30天免收租金，原审判决却对此段租金予以计算。，上诉人未经营，原审判决亦计算了上诉人租金。因此原审判决认定事实错误，且原审判决没有正确认定押金的性质，属适用法律错误。，驳回被上诉人的诉讼请求。熊细东则答辩认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，，维持原判。

：双方当事人于2004年3月6日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。出租方已履行了交付租赁物的主要义务，承租人亦已开始正常经营，其理应按约交纳租赁费及水、电费。上诉人提出因被上诉人未提交相关证件和消防安全有问题而未正常经营的上诉理由，由于其所举相关证据不足以证实，本院不予支持。，双方合同已实际解除，上诉人亦交纳实际使用期间应交费用。。上诉人在二审期间还提出其为履行租赁合同，已投入30余万资金，，由于其在本案一审期间未提出反诉，本院二审不予审查。上诉人可就此另行起诉，以维护其合法权益。原审判决认定事实基本清楚，处理部分不当，应予纠正。于2004年8月17日作出判决：一、;二、;三、上诉人吕显明于本判决生效后十五日内支付被上诉人熊细东租金及其他费用共计36617.61元;四、驳回被上诉人熊细东一审其他诉讼请求。一、二审案件受理费、保全费共计7000元整，由吕显明承担6000元，熊细东租金承担1000元。

　　2004年8月30日，，，诉称：自签订合同日的3月6日至4月27日(包括免收租金一个月)，在被告熊细东认可和积极配合下，其先后投入30余万元资金用于改善和增设他物的经营环境条件，其中修建鱼塘、网球场工程款计220783.88元;搭建保安亭、鸽子笼款计4446.25元;内外墙乳胶漆款计3741元;喇叭音响设备款计41600元;购买办公设施、网络安装款计2328元;购买盆景、树苗款计5275元;购员工制服、旅店棉被款计4603元;广告宣传及购买物品款计10179元;购买牙具、浴帽、拖鞋等物品款计10000元;购买酒类、饮料款计20726.5元;维修和购买低值易耗品款计15653.5元;购买马匹、饲料款计2943元;熊细东妻子余燕华移交物品收款16445元;熊细东占用总统包房及消费款8218.8元;代办卫生许可证、交纳各项 税收、管理费5933.43元;代委托消防检测费计3800元;拖欠员工工资款计25200元等，共计380664.06元。，要求判令被告熊细东依法承担合同违约责任，赔偿其经济损失人民币380664.06元，并承担本案诉讼费。