商品房委托代理销售合同纠纷案判决书

　　核心内容：当遇到商品房委托代理销售合同纠纷，该如何处理?下面由小编为您介绍，希望对您有帮助。

民事判决书

　　本院受理原告怀化A房地产开发有限公司与被告刘某某商品房委托代理销售合同纠纷一案后，被告刘某某于2011年2月13日向本院提出管辖异议，本院于2011年3月3日作出“(2011)怀洪民二初字第3-1号”民事裁定书，驳回被告刘某某对本案管辖权提出的异议，被告刘某某不服提出上诉，，裁定驳回上诉，维持原裁定。被告刘某某又于2011年6月15日向本院提起反诉。本院依法组成合议庭将本诉、反诉合并审理，于2011年8月9日、2011年9月8日两次公开开庭进行了审理，原告怀化A房地产开发有限公司的委托代理人钟某某、刘辉，被告刘某某的委托代理人邓宇到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

　　原告怀化A房地产开发有限公司诉称，原告于2010年在怀化市洪江区投资开发水木华庭房地产项目，被告有意代原告从事该项目所建房屋的销售事宜，并于2010年6月18日签订一份委托合同书，约定了被告应承担的相应义务。事后，被告虽然招聘了六名销售人员，但没有按约定支付其工资等费用的义务，被告也没有按合同约定在签订合同后30日内提交“整体营销方案”，且至今都没有履行。更为严重的是，被告于2010年9月26日离开洪江，至今未归，还通过电话向原告勒索钱财，并且以派人前来影响工作秩序进行了威胁。原告认为，原告与被告签订合同的目的难以实现，且由被告的严重不履行合同的行为，给原告造成重大的经济损失。为了维护原告的合法权益，，请求依法解除原、被告之间的委托合同，并责令被告赔偿原告经济损失10 000元。

　　被告刘某某当庭辩称，1、原告到目前使用的都是被告的方案;2、被告的行为不存在违法行为，只不过是要求支付委托费;3、原告没有提供销售方面手续，造成被告无法合作。

　　反诉原告刘某某反诉称，反诉人与被反诉人在协议中约定：由反诉人全权、全程独家负责被反诉人水木华庭房地产开发项目销售工作，并约定在开盘前为反诉人提供费用支持;实现销售后，按销售总额的1.5%向反诉人支付项目销售代理费。合同签订后，反诉人完成了前期营销策划、销售人员招聘、培训及部分销售工作，全力履行协议中的各项约定，但被反诉人却一直拖延工程进度，并且故意不提供完整的销售手续，甚至在整体策划方案到手、销售已经步入正轨后，起意解除与反诉人的合同，并故意派人在反诉人售楼处捣乱，影响反诉人的正常销售，采取偷走反诉人及售楼人员租住房房屋内个人全部物品等手段，迫使反诉人离开洪江。被反诉人的行为已经构成严重违约，侵犯了反诉人的合法权益。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求依法判令被反诉人继续履行与反诉人签订的协议，支付反诉人开盘前反诉人的工作费用6万元，支付项目代理费24万元，并按每日千分之一收取滞纳金到给付之日，全部诉讼费由被反诉人承担。针对被反诉人的答辩，反诉人还当庭辩称：1、关于内部职工问题，被告并不是公司的职工，用员工的身份只不过是为了好开展工作;2、营销方案是电子版的，并不同其他的产品，被告做了自己的事，并不需要对方签字什么的;3、关于资料的问题，被告方是负责营销方面的，这本身就是刘某某的物品，不存在盗取的问题;4、不存在代理人骚扰的问题;5、唐某某到被告的住房拿走东西，迫使被告离开的。

　　反诉被告怀化A房地产开发有限公司辩称：1、反诉人没有履行《水木华庭内部营销代理协议》的主要责任和义务，没有在30天内提交 “整体营销方案”，反诉人以内部职工身份进行代理，身份类似营销部经理，但不遵守劳动纪律和规定制度，擅自旷工，自2010年9月底彻底与公司断绝交往，迫使被反诉人不得不与其解除营销代理协议;2、反诉人拖延工程进度;3、，被反诉人也没有收到和使用过这些资料;4、反诉人2010年9月底离开公司，不仅将其所有的随身物品全部带走，还将属于被反诉人的客户来访登记资料、广告制作资料、会议资料、营销部员工考勤资料等资料一并盗走。总之，在被反诉人因反诉人违约提出解除代理营销协议前，双方所签订的协议并没有产生经济效益，解除协议没有给反诉人造成经济损失，反诉人的请求不能成立，请依法驳回反诉人的反诉请求。

　　为了证明自己的诉讼举张，原告就本诉和反诉向本院提交证据如下：

　　1、《水木华庭内部营销代理协议》一份，拟证明刘某某以内部员工的身份与原告签定了代理协议，对双方进行了约定。

　　2、证人唐某某《关于刘某某参与洪江区“水木华庭项目部”营销活动》的说明一份，拟证实：①、刘某某与怀化市A房地产开发有限公司签定协议的经过，公司要求刘某某等必须蹲点工作。②、刘某某单方严重违约，且自2010年9月19日起不再前往公司上班，随后未经公司谭总许可擅自去北京，永远离开了公司的事实;③、刘某某离开洪江时，带走了所有的私人物品，出租房已腾空的事实。

　　3、2010年9月18日预售登记簿一份，拟证实由刘某某负责的2010年9月18日的发卡活动失败，并愿意对活动的失败承担责任，及活动后不再前往公司上班的事实。

　　4、手机短信抄件笔录二份，拟证实刘某某擅自离开公司回到北京后，其本人及其委托代理人“王某某”骚扰公司董事长谭某某、要求谭某某给刘某某30万元的事实。

　　5、证人石某某、刘某证言二份，拟证实刘某某离开公司后，其本人及代理人“王某某”毁坏公司声誉，及公司法定代表人名誉的事实。

　　6、水木华庭广告制作费用明细表、售楼处包装表、收款收据、一般缴款书、领款凭单各一份，拟证实水木华庭的“营销材料”均是公司请人制作、并支付费用的事实。

　　7、商品房预售许可证七份，拟证实经过洪江区房地产管理局批准，洪江区水木华庭住宅小区第一期工程自2011年6月24日起准予预售的事实。

　　8、原告与长沙和盛地产营销策划有限公司的营销顾问合同一份、项目营销策划报告一份，拟证实原告公司现在的方案并不是刘某某的事实。

　　被告刘某某对第1、6、7号证据的真实性没有异议，但对上述证据与原告主张的证明目的提出异议，本院认为上述证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信;被告刘某某对第2证人证言提出异议，认为证人没有出庭作证，不能作为认定案件事实的依据，本院认为，证人唐某某虽然没有出庭作证，但证人唐某某的身份、被告刘某某在承包期间内的工作及被告刘某某离开原告公司的原因、过程等事实，与被告刘某某提供的其它证据所证明的事实基本一致，因此，对于证人唐某某的证言，本院予以采信;对于原告提供的第3号证据，因原、被告进行证据中所证实的销售活动时，没有取得《商品房预售许可证》，销售活动违法，本院对该证据不予采;被告刘某某对第4、5号证据的真实性、关联性提出异议，本院认为，原告提供的上述二类证据不能证明与本案的关联性，本院不予采信;原告的第8号证据能证实被告刘某某离开原告售楼部后，原告公司的营销情况，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。

　　被告刘某某就本诉与反诉的诉讼主张，向本院提交的证据、原告的质证及本院认证意见如下 ：

　　1、《水木华庭内部营销代理协议》一份，拟证实：①、甲乙双方的合约关系，②、反诉请求的依据，③、反诉事实理由的依据。原告认为：真实性没有异议，证明目的有异议，合法性请法庭依法认定;如果刘某某不是内部员工就没有权利签订本协议。本院认为，这份证据来源合法，内容客观真实，能证明本案的主要相关事实，本院予以采信。

　　2、水木华庭前期营销策划工作成果共计56页，拟证实：①、乙方如期履行了合约中的前期营销策划工作，②、甲方应依据合同支付乙方前期费用。原告认为：①、该资料中的绝大部份系原告公司公开的资料，并非刘某某的策划成果;②、这些资料也不是项目营销策划方案;③、原告也从来没有收到过被告的项目营销策划方案。本院认为，该证据证实原、被告签订协议后，被告刘某某按照合同约定，履行了部分合同义务，参与到原告水木华庭项目的营销、策划等活动，对于这份证据，本院予以采信;但是该证据只能证实被告在原告售楼部工作期间的工作成果，不能证实被告离开原告售楼部后，已经将工作成果交给了原告。

　　3、被告刘某某与各个广告制作单位洽淡的广告设计、制作和安装的合约与价格单15页，拟证实被告刘某某前期工作内容的补充。原告认为，证据本身不能证实这些工作是被告完成的，公司的广告是由原告委托广告公司制作的，并承担费用;被告只是参与了其中的部份工作，但不能成为履行协议的借口和理由。本院认为，原、被告对该证据的真实性没有异议，本院予以采信。

　　4、被告刘某某招聘、组建和培训水木华庭销售队伍的成果21页，拟证实被告刘某某在合作过程中尽职履约，完成招聘、培训工作;原告认为，证据本身不能证实这些工作是被告所为，虽然被告参与了售楼部的一些工作，但培训的主要工作是唐某某和范某某做的。本院认为，根据原告提交的证据，唐某某、范某某都是被告刘某某的工作人员，他们的工作应当计入被告的工作，所以对于这份证据，本院予以采信。

　　5、销售员工在培训中的记录10页，拟证实被告招聘培训工作内容的补充;原告认为，不能证实被告对原告的职工进行了业务培训;本院意见同4，对该证据本院予采信。

　　6、被告刘某某在水木华庭销售工作中的成果28页，拟证实：①、乙方(被告)在合作中尽职履约，②、甲方(原告)为项目实现销售收入，③、甲方(原告)应依据合同支付乙方佣金。原告认为：“ 9.18”售卡活动策备案因缺少“应急预案”导致活动失败，职业顾问收集的客户资料仅为洽淡房的意向，不代表已购房。且公司在2011年6月24日之前，还没有获得房管部门下发的商品房预售许可，不允许对外销售;因而被告没有给原告创造效益;从法规的角度上讲发卡的活动是不合法的。本院认为，因原、被告进行证据中所证实的销售活动时，没有取得《商品房预售许可证》，销售活动违法，本院对该证据不予采信。

　　7、被告刘某某在销售工作中，实现的客户积累55页，拟证实被告刘某某销售工作内容的补充。原告认为，只是对来公司咨询的人信息收集，不代表已购房，这些资料的收集整理也不是被告办理的。本院认为，该证据能证实被告刘某某在原告售楼部的实际工作情况，证据形式符合法律规定，对该证据本院予以采信。

　　8、租房合同及房东出具的无法居住证明3页，拟证实原告恶意解除合同的事实;原告认为，真实性无异议，该出租房是被告与唐某某、范某某三个人共同承租。该证据与被告的证明目的无关联性，也不能证明原告欲恶意解除合同。本院认为，该证据证实的事实存在，对该证据证实的租房、退房事实予以采信，但不能证实原告是否恶意解除合同。

　　9、被告刘某某在异地提交的工作报告(EMS)2页，拟证实被告在被迫离开后仍继续履约的事实。原告认为，原告没有收到过被告的该“工作报告”。该证据不能证实被告所要达到的证明目的，本院不予采信。

　　10、被告方管理人员的工资单一份，拟证实被告方前期部分费用的事实。原告认为，1、是被告自己做出来的;2、委托合同是三个人承包，而没有唐某某的签字，真实性有异议。被告方管理人员的工资由被告单方制定，对原告方没有约束力，对该证据本院不予采信。

　　11、收条一份，拟证实被告前期部分费用的事实。原告对这份证据没有异议，本院予以采信。

　　12、往返项目地的火车票和汽车票复印件六张，拟证实被告前期部分费用的证明。原告认为，该证据不能证明是刘某某使用的，也不能证明是刘某某用于到洪江工作的;其中还用到长沙的车票。对于被告提供的上述六张复印件上的票据，1-3张与4-6张重复，1-3张复印件中的火车票，2010年5月15日的二张北京西至怀化、2010年5月19日的二张长沙至济南、2010年11月17日的一张济南至长沙、2010年11月23日的二张怀化至北京西，因本案合同签订时间为2010年6月18日，被告2010年9月底就离开原告公司售楼部，不履行合约，所以开支与本案没有关联性，本院不予采信;1-3张复印件中的汽车票，2010年5月19日的二张洪江至怀化、怀化南至长沙，因本案合同签订时间为2010年6月18日，合同签订前的车票与本案没有关联性，本院不予采信;对其它车票，本院予以采信，合计金额为2124元。

　　根据上述证据，本院查明如下事实：原告怀化A房地产开发有限公司经过与被告刘某某协商，原告怀化A房地产开发有限公司将其开发的，位于湖南省怀化市洪江区水木华庭住宅项目的策划、推广、销售及客服工作，承包给被告刘某某，双方于2010年6月18日签订《水木华庭内部营销代理协议》，双方在该协议第四条9项中约定：“乙方现场销售(经理)，策划(经理)外联(经理)经甲方认可后，常驻项目案(应为现)场，销售团队其他的组成人员经甲方认可后，负责现场的全面管理及接待工作，甲方以工资形式在开盘前适当给付部分费用支持乙方的工作。”第五条约定：甲方(即原告)按销售总额的1.5%，向乙方支付项目销售代理费，代理费的支付方式为，当月销售收取客户定金后甲方给乙方结算佣金总额的30%，签约后结算20%，房贷后结算40%，剩余10%佣金作为尾款保证金，在项目销售达到95%后一次性结算。……。合同还就其它相关内容进行了约定。合同签订后，被告刘某某就以原告公司营销总监的身份入驻原告水木华庭项目售楼部，开始履行该项目的销售、策划、推广和客服工作。为了支付售楼部人员工资及购买销售道具和用品，被告刘某某分别于2010年7月7日、2010年8月5日、2010年9月4日向原告公司项目部借款5000元、10000元、5000元，合计20000元。被告在原告售楼部工作期间， 与原告工作人员一起，制定该项目的部分营销方案，进行了该项目的前期推广工作，招聘了售楼部的工作人员并对其进行业务培训，并负责水木华庭售楼部的日常工作。在被告的策划下，2010年9月18日，被告刘某某在水木华庭售楼部进行了“水木华庭VIP卡”发放活动，领取VIP卡的客户每人交纳1万元的诚意金，凭卡参加水木华庭选房及开盘活动，并在选房中具有优先权，购房时可享受总房款1%的特别优惠，在签订房屋买卖合同时，该卡中的诚意金自动冲抵同等数额的购房款，本次发放优惠卡活动，一共发放了90张VIP卡。由于发卡活动没有达到被告的预期目标，导致原、被告之间发生矛盾，被告对原告履行合同的诚意产生怀疑，双方又没有很好的沟通，最后导致矛盾激化，被告刘某某先是不再到公司售楼部上班，然后于2010年9月底不辞而别，离开了原告公司，临走时带走了被告刘某某在公司工作期间的相关资料，从此再没有到原告公司售楼部上班。被告刘某某离开公司后，原告公司由于没有专业的营销人员及营销方案，为了防止造成不必要的损失，原告与2010年11月11日重新与长沙和盛地产营销策划有限公司达成协议，由该公司担任原告的营销顾问，负责原告水木华庭项目商品房的营销策划。

　　另查明，被告刘某某在原告水木华庭项目部工作期间，于2010年6月19日在洪江区新民路×号悦来新村租房居住，2011年11月21日退房，共支付租金5000元，从北京来往洪江共支付车费2124元;原告水木华庭住宅小区第一期4、5、6、7、9、10号楼于2011年6月24日取得商品房预售许可证书，8号楼于2011年7月6日取得商品房预售许可证书;

　　本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告经过协商，由被告承包原告水木华庭住宅项目的策划、推广、销售及客服工作，双方签订了《水木华庭内部营销代理协议》，根据法律规定，原、被告双方都应当按照协议的约定，严格履行自己的义务，被告刘某某在履行协议的过程中，与原告发生意见分歧，既没有采取正确的方法与原告沟通，也没有通过法律程序来解决双方的分歧，而是采用离开公司，不再履行合同义务，中止履行协议的方式对抗原告，属于违约行为，被告的违约行为损害了原告的利益，致使不能实现原告合同目的，原告请求本院解除原、被告之间委托合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持;关于原告中止履行合同违约行为的法律责任，原、被告没有在合同中约定，原告也没有提供被告的上述违约行为给原告造成经济损失的证据，所以对于原告要求本院判令被告赔偿经济损失1万元的诉讼请求，本院不予支持。

　　被告反诉认为，由于原告一直拖延工程进度，并且故意不提供完整的销售手续，与事实不相符，从审理查明的事实来看，被告反诉的原告一直拖延工程进度，并且故意不提供完整的销售手续是指原告没有提供水木华庭项目的《商品房预售许可证》，但是，原告实际上是2011年6月24日才取得该项目的第一期商品房的《商品房预售许可证》，而发放《商品房预售许可证》，是国家有关职能部门经过审查后决定的，原告并没有能力决定什么时候取得《商品房预售许可证》，因此，被告关于原告一直拖延工程进度，并且故意不提供完整的销售手续的观点不能成立。被告反诉还认为，原告甚至在整体策划方案到手、销售已经步入正轨后，起意解除与反诉人的合同，并故意派人在反诉人售楼处捣乱，影响反诉人的正常销售，采取偷走反诉人及售楼人员租住房房屋内个人全部物品等手段，迫使反诉人离开洪江的观点不能成立。首先，被告认为原告甚至在整体策划方案到手、销售已经步入正轨后，起意解除与反诉人的合同，与被告反诉的关于原告一直拖延工程进度，并且故意不提供完整的销售手续，致使被告没有根据合同约定在30天内向原告提交整体营销方案的观点矛盾，被告也没提交已经将整体策划方案交给原告的证据;其次，关于原告故意派人在反诉人售楼处捣乱，影响反诉人的正常销售，没有提供证据，应当由被告承担举证不能的法律责任;第三，关于原告采取偷走反诉人及售楼人员租住房房屋内个人全部物品等手段，迫使反诉人离开洪江与事实不符，不能成立，客观事实为，被告刘某某为2010年10月离开原告公司售楼部(原告提供的第9类证据可以证实)，而案外人唐某某到出租房屋拿东西的时间为2011年11月21日，不说唐某某本来是属于被告的员工身份，单从时间上来看，也不可能存在拿走被告个人物品而迫使被告离开洪江的事实。被告代理人认为，在被告离开洪江后，原告与其它公司签订的关于营销代理合同的行为违反原、被告之间合同的约定，所取得的销售成果应当视为被告的工作成果的观点不能成立，本院不予支持，原告在被告离开原告公司后，为了减少经济损失，委托第三人参与原告水木华庭项目的营销活动，属于民法中必要的自助措施，符合法律规定，应当给予肯定。虽然被告于2010年9月18日采取发放VIP卡的方式，获得了诚意金90万元，但由于发卡时该项目没有取得《商品房预售许可证》，被告在项目没有取得《商品房预售许可证》的情况下就进行销售活动，属于违法行为，不但不受法律保护，还可能受到有关行政管理部门的行政处罚，被告根据上述业绩要求原告支付项目代理费24万元的理由不能成立，本院不予支持。被告从签订合同开始到2010年9月底离开原告售楼部时止，共在原告售楼部工作三个多月时间，原告没有为被告支付报酬，被告中止履行合同时，也没有与原告进行结算，被告反诉要求本院判令原告支付水木华庭项目开盘前的工作费6万元，虽然没有充分的证据，但考虑到被告确实付出了劳动，并为原告水木华庭项目的营销、策划、推广及客服工作做出了一定的贡献，而且被告也付出了一定的生产成本(如房屋租金、来往车费等)，本院从实际出发，酌情将被告在原告售楼部工作期间的相关费用确定为2万元(不包括被告在原告处的借款2万元，该2万元借款，应当由被告以借条中注明借款用途的开支手续同原告进行结算)。

　　据此，、第九十四条(四)项、第九十八条、第一百一十九条，，,判决如下:

　　一、解除原告怀化A房地产开发有限公司与被告刘某某之间的《水木华庭内部营销代理协议》;

　　二、原告怀化A房地产开发有限公司补偿被告刘某某工作费2万元;

　　三、驳回原告怀化A房地产开发有限公司的其它诉讼请求;

　　四、驳回被告刘某某的其它反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案本诉案件受理费100元、反诉受理费5800元，减半收取为2950元，由原告怀化A房地产开发有限公司负担275元，被告刘某某负担2675元。

　　如不服本判决，可在收到判决书的次日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，。