为争房产 开发商状告业委会

赠与合同关系
　　安徽合肥一开发商将3356平米的社区服务用房移交给小区业主委员会后又反悔，将小区业主委员会告上法庭，要求收回房产。日前，，驳回开发商的诉讼请求。小区业主历经周折终于赢回两幢楼。
　　2004年5月，。两楼建成后，，对两幢楼建设过程中存在的问题进行了调查，认定开发商在建设时存在未按照建设工程规划许可证副本施工，在申领建设工程规划许可证正本时提供了虚假的测绘资料，在合肥市房地产管理局办理8号、9号楼房产证时提供了伪造的建设工程规划许可证正本复印件的情形。合肥市规划局决定撤销该两幢楼《建设工程规划许可证》，要求拆除两幢楼多建部分，并发函告知房管、土地部门关于志德置业违规建设情况，明确表示该两幢楼建筑功能为用于社区服务的办公用房，规定不得对外出售。
　　合肥市房产局依据规划局建议决定撤销该两幢楼的房产证，在行政机关对志德置业违规建设行为进行行政处罚的过程中，2006年11月，开发商、业主代表召开会议。经协商,开发商承诺将8号、9号楼等房屋产权，并签署会议纪要。同时联名向规划局递交申请，要求规划部门根据现状，请求给予保留8号、9号楼不再拆除，。
　　规划局审批同意后，决定给予颁发规划许可证，房产局遂依据申请决定将该两幢楼房登记在业主委员会名下。
　　2007年11月，，认为该两幢楼规划用途虽为社区服务用房，但当时两幢楼的建设成本未分摊入房屋销售价格中，不属于小区共用设施产权，而属原告所有，原告无法定义务将该两幢楼的产权交给业主委员会，双方关于移交两幢楼的协议应属于赠与合同，原告有权撤销赠与。
，根据合同法的规定，赠与合同是赠与人将自己的财产或财产权利无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。、9号楼的工程虽系志德置业建设，但是按照有关规定，该两幢楼的建筑功能为用于社区服务的办公用房，不得对外出售，也不应作其他商业用途。志德置业曾领取的8号和9号两幢楼房产证，亦已被撤销，。故志德置业主张撤销其所有的房产赠与行为，并没有事实和法律依据，依法不予支持。、，判决：驳回合肥商业投资控股志德置业投资有限公司的诉讼请求。
　　原告不服一审判决提出上诉。合肥市中院二审认定：志德置业违规建设8号、9号楼，后被合肥市规划局撤销该两幢楼的《建设工程规划许可证》，合肥市房产局亦依据规划局建议撤销了该两幢楼的房产证，正是在相关行政机关对志德置业违规建设行为进行行政处罚的过程中，，并联名向规划局递交申请，规划局审批同意后才决定给予颁发规划许可证，房产局遂依据申请决定将该两幢楼登记在业主委员会名下，因而双方间关于移交上述两幢楼的行为涉及到了行政机关的行政处置行为，双方之间不存在赠与合同法律关系，志德置业以双方关于移交房产的协议系赠与合同，并依据赠与合同的相关法律规定请求撤销赠与的理由不能成立，，但判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。合肥中院遂作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
　　当事人说
　　开发商：建设成本未分摊应撤销赠与
　　业主委员会: 两幢楼归全体业主共有
　　开发商志德置业诉称：
、9号楼建设过程中，由于原告未严格按照规划许可证施工，导致实际建成面积大于规划准许建设的面积，小区部分业主发现这一情况后，多次到市、，称原告的建设行为侵犯了小区业主的合法权益，为稳定考虑，原告相关经办人员未经授权和审批，擅自于2006年11月21日，张贴一份《告示》称“拟尽快了结相关事宜，将8号、9号楼（社区服务用房）交业主委员会”；又于2007年1月15日，、8号、9号、11号楼产权移交的会议纪要》，承诺将8号、。
　　由于原告股东及时发现上述情况并加以制止，、9号楼现仍由原告保管，亦未办理产权转移手续。
、9号楼的建设单位、依法拥有该房屋的产权，、9号楼产权无偿移交给全体业主属赠与行为，根据合同法相关规定，在权力移转之前可以撤销赠与，，、9号楼产权赠与被告的内容。
　　志德置业上诉时提出，、9号楼规划用途虽为社区服务用房，但因该两幢楼的建设成本并未分摊入房屋销售价格，因而并不属于小区共用设施，产权应属公司所有。由于公司无法定义务将该两幢楼的产权交给业主，故公司与小区业主委员会之间关于移交8号、9号楼的协议依法应属于赠与合同，因房管部门至今未将产权登记在小区业主委员会名下，依据法律规定公司有撤销赠与的权利，，驳回志德置业的诉讼请求，实属错误。，依法撤销原判。
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、9号楼设计规划为小区配套设施，作为小区的开发商建设小区的配套设施是其义务，且其在诉讼中也未提供充分证据证明该两幢楼的建造成本是否摊入销售价格中，因而，志德置业主张该两幢楼的产权应归其所有的理由不能成立，该两幢楼应归全体业主共有。
　　现针对该两幢楼的移交问题，双方经协商已达成一致协议，，正是由于志德置业拒不提供资料，才导致登记至今未完成，志德置业的行为完全是恶意。另因志德置业并不是该两幢楼的产权人，移交该两幢楼是其义务，双方之间不存在赠与合同关系，志德置业主张撤销赠与无从谈起。
　　连线法官
　　双方不存在赠与合同法律关系
　　担任此案二审的审判长赵生升说，，违反规划违规建造8号、9号楼，合肥市规划局依法撤销该两幢楼的《建设工程规划许可证》，合肥市房地产管理局亦依据合肥市规划局的建议撤销了该两幢楼的房产证，正是在相关行政机关对志德置业违规建设行为进行行政处罚的过程中，，并联名向合肥市规划局递交申请，合肥市规划局经审批同意后，才决定给予8号、9号楼补发《建设工程规划许可证》，合肥市房地产管理局遂依据申请决定将该两幢楼登记在被上诉人名下。
　　因而，志德置业和业主委员会双方之间关于移交上述两幢楼的行为涉及了行政机关的行政处置行为，双方之间不存在赠与合同法律关系，现志德置业以双方之间关于移交房产的协议系赠与合同，并依据赠与合同的相关法律规定请求撤销赠与的上诉理由不能成立。，但判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。据此，、，判决：驳回上诉，维持原判。
　　本案看点
　　开发商承认有错并道歉
　　本案一审庭审中，志德置业的委托代理人说，、9号两幢楼由原告投资数百万元建设，未占用小区公共用地。根据物权法，、9号幢楼拥有所有权。
　　庭审中，原告的委托代理人代替原告承认了自己的错误，。原告代理律师说：他们擅自扩大建设面积，伪造规划许可证件，有过错；、9号楼赠与(产权移交)业主，现在又要求撤销赠与，有过错。如果小区业主委员会放弃这两幢楼的产权，志德置业可以适当补偿业主。
　　但原告的意见被业主委员会的代表当庭拒绝。业主委员会的代理人说：。合肥市房产局已经吊销了志德置业领取的8号、9号两幢楼的房产证。把属于自己的东西给别人才叫赠与。两幢楼本来就是属于全体业主的公共配套设施，，这怎么是赠与？现在原告又起诉业主委员会，不是很荒唐吗？”
　　业主委员会当被告
　　业主委员会，是指由物业管理区域内全体业主共同选举产生的，代表全体业主的利益，以维护全体业主合法权益为目的的一个自治性组织。在物业管理法律关系中，业主委员会代表业主大会行使权利，业主大会由全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构。
。2002年4月5日，合肥市金湖新村业主委员会认为开发商移交给他们的资产，不符合合肥市政府的有关管理规定，将开发商的两股东告上了法庭。2003年8月20日，，批复认为，业主委员会符合“其他组织”条件，享有诉讼权利。这也是安徽省首例小区业主委员会作为诉讼主体状告开发商违约的案件。
　　而业主委员会当被告在国内还不多见，此案在安徽省尚属首例。
　　新闻背后
　　赠与合同的终止事由
　　赠与合同是指，赠与人把自己的财产无偿地送给受赠人，受赠人同意接受的合同。赠与合同可以发生在个人对国家机关、企事业单位和社会团体以及个人相互之间。赠与的财产不限于所有权的移转，如抵押权、地役权的设定，均可作为赠与的标的。
　　赠与合同一般具有下列性质：赠与合同须当事人双方意思表示一致才能成立，如果赠与人有赠与的表示，但受赠人并没有接受的意思，则合同仍不能成立，故与馈赠这种单方行为不同；根据中国的司法实践，赠与合同必须交付赠与物后方能成立。在交付赠与物前，赠与人有权撤销赠与；原则上受赠人并不因赠与合同而承担义务，故为单务合同。
　　赠与合同的终止得基于以下几种事由：
　　第一，赠与合同的任意撤销。赠与合同的任意撤销是指在赠与财产的权利转移之前，得由赠与人依其意思任意撤销赠与合同。但在具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同和经过公证的赠与合同中，赠与人不得任意撤销赠与合同。
　　第二，赠与合同的法定撤销。在以下条件具备时，赠与人仍可享有撤销赠与合同的法定权利：受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属的；受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的；受赠人不履行赠与合同约定的义务的。
　　赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起1年内行使。该期间为除斥期间。超过这一期间，赠与人不得再行使撤销权。
　　因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，其继承人或其法定代理人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起6个月内行使。这一期间同样也是除斥期间。
　　第三，赠与合同的法定解除。赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以解除赠与合同，不再履行赠与义务。该合同解除不发生溯及既往的效力，赠与人就原已履行的赠与，无权要求受赠人返还。
　　法规链接

　　第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
　　第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
　　第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
　　第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
　　第七十五条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
　　地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　第二十四条　房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
　　第二十六条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
　　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
　　第三十六条　房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
　　第四十条　房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
　　第五十九条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。