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房屋所有权变动影响租赁吗？

发布时间：2019-08-04 13:44:15

　　核心内容：房屋所有权变动影响租赁吗？房屋租赁过程中，承租人被告知所有权变动，房屋租赁合同还有没有效力呢？2010年12月28日出台的《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》中明确规定，除有证据证明存在如下要件事实之一之外，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。

　　一、《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》中要件事实如下：

　　1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

　　2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的；

　　3、当事人约定了租赁合同随所有权变动而终止的除外条件；

　　二、《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》中的原则体现：

　　在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物，这就是俗称的“买卖不破租赁”原则，《合同法》第二百二十九条的规定，就是这一原则的体现。

　　“买卖不破租赁”中的“买卖”为广义的概念，还包括因赠与、继承、互易等引起的所有权变动。但是，出于平衡利益的需要，“买卖不破租赁”原则的适用也要受到一定条件的限制，在当事人能够证明存在如下要件事实时，就不再适用该原则。

　　1、存在房屋出租前已设立抵押权的事实。当抵押权与租赁权并存于同一物时，因抵押人不能履行到期债务而将抵押物拍卖时，就可能引起抵押权与租赁权的冲突，根据抵押权与租赁权设立时间不同，是否适用“买卖不破租赁”原则也有所不同。