忽视合同细节,致纠纷频现

发布时间:2020-01-27 23:24:15


  忽视房产买卖合同细节致履约纠纷频现

  导读:随着国家调控房产政策和地方执行细则的陆续出台,房产买卖中的各种违约情况有所增多。近期,房产市场成交量大幅萎缩,观望气氛浓厚。少了浮躁,多了理性,买卖双方可静下心来做点功课,尤其是合同功课,不要因为忽视合同履行中的一些细节问题,导致稀里糊涂违约。,就比较典型,对消费者应有所启发。

  案例一:迟延出具收据"讨"来违约

  【案情】2009年4月,经中介公司介绍,郭小姐以128万元购买黄先生名下一套住房,约定首付款28万元分别于4月18日前支付10万元、8月30日前支付18万元,其余100万元以贷款方式支付;9月7日前办理转让过户手续。另约定,以总房价的万分之三按日计算逾期付款和逾期交房的违约金。签约后,郭小姐支付了第一笔房款10万元,黄先生出具了收据。8月25日,第二笔18万元房款汇入黄先生银行卡,但黄先生没有及时出具收据。急于申请贷款的郭小姐于28日、29日连着两次发函催告,黄先生于8月31日出具了收据。9月7日,黄先生去交易中心办理过户手续,但是,还没办妥贷款手续的郭小姐没有到场。第二天,办完贷款手续的郭小姐通知黄先生9日办理过户手续,但黄先生没去。郭小姐随即通知黄先生改到11日,但到了11日,郭小姐等到的却是黄先生解除合同的通知书。9月14日,起诉。黄先生则认为,自己按照合同约定的日期前去办理过户手续,但郭小姐没有到场,因此自己有权单方面解除合同。至于收据问题,因为合同约定第二笔房款在8月30日前支付,自己31日出具收据并不违约。

产权过户至郭小姐名下,将房屋交付,并按合同约定支付逾期交房违约金;郭小姐应支付剩余房款100万元。

  【律师点评】从表面上看,郭小姐未能及时办妥贷款手续,致使在约定的时间内无法交易过户。但卖家的首付款证明是贷款审批的必要材料,被告迟延至第六日才出具收款证明,其疏于履行合同附随义务的责任显而易见,因此,无权单方面解除合同,以此为由拒绝履行合同已构成违约。

  案例二:自设履行顺序"想"成违约

  【案情】2009年7月4日,许先生以125万元的总价购买武女士的一套房屋。双方对支付房款、交接房屋、办理过户等作了具体约定,并约定违约金按总房价的20%计算。签约后,许先生支付了首期房款。同年8月8日,武女士将房屋钥匙交给许先生。8月31日,武女士要求许先生付清余款,可许先生却认为,理应先办理过户,交接了房屋后再能支付尾款,因此提出于9月5日办理过户后支付尾款,被武女士拒绝。9月21日,,要求许先生支付12万元尾款和25万元违约金。许先生也于29日另行起诉,要求武女士协助办理过户手续并支付违约金25万元。许先生认为,按照合同履行的顺序,应该是先办理过户,后交接房屋,再支付尾款。武女士虽提前交付房屋,但尚未办理过户手续,自己理所当然有权拒绝支付尾款。

,再由武女士协助许先生办理房屋产权过户;许先生另须支付武女士逾期付款违约金2万元。

  【律师点评】与许先生持相同观点的人不在少数,认为这样操作才顺理成章。但联系双方在合同中的约定和实际履行情况来看,由于在产权过户前交接房屋并不违反合同,双方也未约定产权过户是支付尾款的前提条件,因此,许先生先过户再付款的主张缺乏合同依据。可以说,许先生是吃了"想当然"的亏。由于双方约定的违约金明显过高,。案例三:银行放款前提"逼"出违约

  【案情】李xx与杜xx是一对小夫妻。2009年4月,经中介介绍,他们看中了赵女士的一套住房,约定以总价103.5万元转让,同时约定,交房前赵女士须迁出房屋内的所有户口。4月25日,李xx夫妇向赵女士支付了41万元首付款。很快,银行批准了贷款。5月10日,双方一起办理了产权过户手续。5月31日,房屋产权登记至李xx、杜xx名下,夫妻俩同时完成了抵押登记。然而,银行却迟迟没有放贷。原来,贷款银行以迁空户口为放贷条件,要求赵女士先将户口迁出。赵女士当即予以拒绝。10月20日,李xx夫妇将赵女士告上法庭,要求她协助银行放贷并交付房屋。赵女士却表示,她卖房是为了换房住,但李xx夫妇迟延支付房款,期间房价迅速上涨,现在她根本无法以原定价格购买预定的房屋,因此,她反诉要求解除买卖合同,将产权恢复登记至自己名下。

  【判决】诉讼中,李xx夫妇愿意另行筹款支付剩余房款,赵女士则愿意在恢复产权后,返还收取的房款并补偿8万元。,产权恢复登记至赵女士名下;赵女士将41万元房款返还李xx、杜xx,并补偿8万元。

  【律师点评】本案纠纷可以说是被贷款银行的放款条件"逼"出来的。但银行放款的前提条件不是房屋买卖合同的条款,对赵女士并无约束力。根据房屋买卖合同,李xx夫妇支付第二期房款在先,赵女士迁移户口在后,李xx夫妇要求先迁户口再付房款的主张,没有合同依据和法律依据。由于按约支付第二期房款是李xx夫妇的主要债务,夫妇俩在放款遇阻并经对方催告后仍未在合理期限内履行义务,赵女士可以解除合同。

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