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合同实际履行的困惑

发布时间：2020-05-30 09:08:15

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　　代理词

审判长、审判员：

　　作为原告XX房地产开发有限公司的代理人，就法庭审理的焦点问题发表如下代理意见：

　　一、原告已经履行了通知缴纳购房款的义务

　　2007年 5月9日房屋主体工程封顶，从2007年5月10日开始，原告即陆续通知当期所有的业主交纳当期购房款，共计有100多个业主，能单单的就漏掉被告一个业主吗?因合同没有约定通知方式，因此原告都是通过电话通知业主，有电话通知登记表可以为证。

　　二、原告享有先履行抗辩权，有权拒绝交房

　　按合同约定，被告应当在房屋主体工程封顶时首先交纳当期购房款，但原告在通知其交纳时对方却不理不睬，态度冷漠，直到2007年10月30日合同约定的交房日为止，对方依然未交纳当期购房款以及其他费用。依据合同法第67条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。因此在本案中，对方应当首先履行支付当期购房款的义务，在被告没有履行该项义务并且一再恶意拖延的情况下，原告完全有权行使先履行抗辩权，拒绝交房。

　　三、被告存在严重的主观过错，已构成违约。

　　有确凿证据证明我方已经履行了通知义务，退一步讲，假设即使被告未收到原告的通知，那么被告作为合同的一方当事人应当对合同约定之事项非常清楚、明确，尤其是双方约定的交房日期2007年10月30日更应当牢记于心。因为被告应当知道，2007年10月30日原告依合同约定应当履行交房义务，但被告直到2007年10月30日，合同约定的交房日为止，仍然逃避支付房屋主体工程封顶时的当期购房款及其后所有相关款项，并且从来没有主动向原告询问过交房的事宜，而且被告当庭已经承认2007年10月份接过原告的电话通知，即被告已经明确知道房屋主体工程已经封顶。由此可以充分说明，被告根本已无心支付剩余购房款并且对所预订的房屋毫不关心，采取逃避的态度，对合同约定的交款义务恶意不履行，无限期拖欠，因此存在严重的主观过错，被告已严重违约。

　　四、本合同于2010年4月29日(转售登记备案日)已经自动解除，不存在一房二卖的问题。

　　1、原告本着继续合作的诚意和友好的态度，于2008年9月初再次通知被告交房时，被告依然拒绝受领，造成原告无法实际履行交房义务，导致本合同目的无法实现。在该通知中要求被告支付的购房款，原告严格遵循合同约定没有上调，而被告依然拒绝受领、拒绝支付剩余购房款的行为足以说明被告已无心履行购房合同，已构成根本违约。

　　2、自2007年5月房屋主体封顶至2010年4月，将近三年的时间里，被告既不主张解除合同又拒绝支付当期以及剩余的购房款，并且一直采取冷漠、回避的态度无限期拖延。由于长期无法取得联系，造成原告该房产一直处于闲置状态将近两年之久，由于无法收回成本，损失严重，在迫于无奈之下，为减少损失，原告依据合同第八条之约定，将该房产转售第三人实属无奈之举、别无选择。

　　3、依合同第八条约定，原告在签订合同后如转售第三人，则本合同自动解除，原告只需向被告支付总房款万分之三的违约金。因此本合同已经在2010年4月29日(转售登记备案日)自动解除，双方的合同权利义务关系已经自动终止，原告只需向被告支付总房款万分之三的违约金，之后的转售行为是一个新的法律关系生成，不存在被告所说的一房二卖问题。

　　五、被告构成严重违约，依约定应当承担违约责任。

　　1、在被告提交的《房屋内部认购书》中的备注部分：“余款41000元，于2006年11月10日前付清，同时签订购房合同，逾期定金不退。”而事实上，从双方提交的证据上都可看到对方于2006年11月17日才付清该余款并于当日签订购房合同，因此被告已经明显违约，依约定，定金9000元不予退还。

　　2、依合同第四条约定，如被告逾期付款，自合同规定的付款期限第二日起至实际付款日止按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。因此，至合同自动解除日2010年4月29日，被告应当向原告支付违约金26000多元。

　　六、原告没有违约行为，被告要求返还一倍已付购房款、差价损失、违约金、利息等于法无据。

　　1、由于本案被告的违约行为给原告造成重大损失，而且依约定合同已经自动解除不存在一房二卖的问题，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，无需返还一倍购房款2、被告要求的差价损失、违约金没有法律依据。因被告违约在先，给原告造成严重的房产闲置损失，原告转售实属无奈之举，因此被告的要求属于颠倒是非、毫无道理可言。