关闭A银行清算组与海南B房地产开发公司等房屋确权纠纷案

　　清算报告

　　关闭A银行清算组与海南B房地产开发公司等房屋确权纠纷案

　　上诉人(原审原告)：关闭A银行清算组。

　　法定代表人贾A，组长。

　　委托代理人高文祥，海南正益律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)：海南B房地产开发公司。

　　法定代表人　金A，总经理。

　　被上诉人(原审被告)：海南C房地产开发有限公司。

　　法定代表人　黄A，经理。

　　委托代理人　张A

　　原审第三人海南D经贸实业开发公司。

　　法定代表人栾A，总经理。

　　委托代理人刘B，该公司副总经理。

　　委托代理人王国仲，海南泽田律师事务所律师。

　　上诉人关闭A银行清算组(以下简称海发行清算组)与被上诉人海南B房地产开发公司(以下简称B公司)、被上诉人海南C房地产开发有限公司(以下简称C公司)、第三人海南D经贸实业开发公司(以下简称D公司)房屋确权纠纷一案，，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。海发行清算组委托代理人高文祥、C公司委托代理人张A，D公司委托代理人刘B、王国仲到庭参加诉讼。B公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

　　查明：1994年8月10日，B公司与C公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，B公司以每平方米人民币3000元的价格购买C公司位于海秀大道北侧、南大桥至北方大厦之间的美华大厦期房，房屋总面积14000。合同签订后，B公司向C公司支付购房款人民币3000万元。此后，C公司未依约向B公司交付房屋，为此双方又协商签订一份《房屋买卖补充合同》，该合同约定，C公司以每平方米3250元价格购买该美华大厦。C公司以其位于海口市金贸区B线A8-12区的红玫瑰大厦1-4层现房约2800，折款人民币1225万元作为其购买美华大厦的首期付款交付B公司，余额C公司必须于1995年8月30日前付清，否则，每逾期一天则支付违约金人民币10万元。该补充合同签订后，C公司将其红玫瑰大厦1-4层楼交付B公司，但余款人民币3375万元(双方协议书确认的还款数)至今未向B公司支付。为此，B公司于1996年5月7日向本院起诉，要求C公司支付所欠购房款。在诉讼期间，双方达成还款协议书，双方继续履行于1994年8月10日签订的《房屋买卖合同》后所签订的《房屋买卖补充合同》，C公司必须于1996年底前向B公司付清全部购房余款并承担因其逾期付款给B公司造成的经济损失。本院于1996年6月9日下达(1996)琼民初字第5号调解书，对双方协议予以确认。

　　为了进一步明确双方的房屋转让关系，以便办理房屋过户手续，1994年9月1日，B公司与C公司签订《房屋买卖合同》，约定以总房款1225万元人民币购买C公司的房产红玫瑰大厦1-4层，双方并没有实际履行该合同。1995年1月15日，B公司与海口市人民信用社(以下简称信用社)签订《房屋购销合同》一份，约定以总价款1680万元人民币购买红玫瑰大厦1-4层，信用社从1994年9月开始对红玫瑰大厦1-4层进行装修并于1995年5月搬入办公使用至今。对此，C公司从未提出异议。但海发行清算组未能举证证明其提出过产权转移的主张。红玫瑰大厦1-4层产权至今仍在C公司名下。B公司系信用社投入全部注册资本的下属公司，其法定代表人金A证明与C公司签订的房屋买卖合同并非B公司的真实意思，真正的买房人是信用社，其仅起一个过渡作用。

　　1993年12月及1996年9月，C公司以红玫瑰大厦1-3层作抵押，向D公司借款400万元，该抵押未依法进行登记。、190号两份判决书，认定其抵押无效，确认其债权，，并申请查封了红玫瑰大厦1-3层房产，因海发行提出异议，该案尚未执行。

　　1997年12月16日经中国人民银行批准被依法关闭，其债权债务由原海发行托管清算。由于海发行于1998年6月21日经中国人民银行批准被依法关闭，其债权债务由清算组负责清算，信用社全资子公司B公司的债权债务也纳入清算范围。，B公司主管单位为“海南B贸易公司”，年检至1998年，后无注销记录。

：B公司与C公司间签订的房屋买卖合同，意思表示并不真实，B公司的行为若理解为房地产炒卖行为(即未实际买卖，而又加价转卖合同给信用社)，则这种行为是非法的;若理解为代理行为(代理信用社卖房)，又缺乏必要的授权委托证明，无论从哪个角度讲，该行为均是无效的法律行为，不受法律的保护，与C公司签订的合同，也就成为一个无效的合同。尽管信用社以及合并后的海发行实际占用争议的房产多年，但因这种占用的基础不受法律保护，原告申请产权的主张也就不能得到法律的支持，何况其支付的全部购房款的主张缺乏证据的支持，不仅没有由来地多付出400多万元，而且付款时间在签定合同之前也不符常理，其所举证据与另一案件的据以主张的证据重合，难以自圆其说，不足以定案。加之我国的不动产转移为登记为标志，争议的房产至今仍在C公司名下，而原告却又从未主张过产权过户的权利，单就诉讼时效而言，原告的诉求就难以支持。此外，即便把其与C公司间的购房合同视为一种以物抵债的特殊形式，B公司对C公司的债权主张也并没有从中扣除购房款这一块，从现在其向“美华大厦”拍卖款的分配申请中可看出，B公司主张的依然是原债权而非经过扣减后的债权，同一权利不能重复主张。因此，原告提出的B公司与C公司间的房屋买卖合同及与信用社间的购房合同合法有效这一主张，本院不能支持。其又提出实际履行了合同，应否视为有效的观点，也因其两次重复主张权利的行为而自相矛盾，且在法律上也缺乏依据，该主张也不能被采纳。，判决如下：驳回海发行清算组的诉讼请求。案件受理费95010元人民币，由海发行清算组负担。

，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，确认红玫瑰大厦1-4层2800房产为上诉人购买的合法财产，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：一、原判认为B与C公司及B公司与原信用社的两份《房屋买卖合同》均无效，上诉人认为违背法律规定。经庭前交换证据，上诉人认为B公司对C公司债权主张已作扣除，详见省高院(1996)琼民初字第5号民事调解书及二审时上诉人提交的《房屋买卖补充合同书》，因此《房屋买卖合同书》是一种以物抵债的形式产生的，即B公司购买C公司美华大厦部分房屋，到期不能交房，C公司要求回购房屋，其中第一期购房款为1225万元。即以红玫瑰大厦1-4层作价地抵第一期购房款，符合法律规定。原判认为“B公司系信用社投入全部资金注册的下属公司，B公司与C公司签订的房屋买卖合同并非B公司的意思，真正的买卖人是信用社，B公司仅起一个过渡作用。”因此，B公司与信用社之间的《房屋买卖合同》是否有效，不影响本清算组权益的主张。二、信用社1995年搬入使用至今，C公司从未提出异议。信用社1997年12月16日关闭，省高院(1996)琼民初字第5号调解书是1996年6月19日作出的，清算组的诉讼请求未过诉讼时效。

　　C公司和D公司未作答辩，但在法庭陈述中均请求驳回上诉，维持原判。

　　本院认为：红玫瑰大厦1-4层房屋的归属问题是本案争议的焦点。围绕这一焦点，海发行清算组在二审时提出了两份新证据，即《房屋买卖补充合同书》和(1996)民初字第5号调解书。经庭审质证可以认定C公司采取以房抵债的方式将红玫瑰大厦1-4层房屋转让给了B公司这一事实。对此，C公司和D公司虽然提出了抗辩。C公司认为，其与B公司是真借贷，假买房，但未能提出相关证据证明。D公司认为，根据《证据规定》第67条的规定，当事人在调解中作出的让步和承诺不能作为对其不利的证据，上述调解书只能证明他们之间的债务关系。本院(1996)民初字第5号调解书确认的是双方签订的《房屋买卖补充合同》以及《还款协议书》，不属于《证据规定》67条所指的情形。因此，C公司和D公司的抗辩理由均不能成立，本院不予采纳。海发行上诉有理，本院予以支持。

　　关于B公司与信用社的关系问题，本院认为，经庭审质证的付款凭证、金A的证言以及相关单位的通知、报告和当事人陈述等证据能够证明，B公司系信用社投入全部注册资本的下属公司，真正的买房人是信用社，B公司仅起一个过渡作用，。故无论B公司与信用社签订的《房屋买卖合同》效力如何，均不影响海发行清算组向C公司主张权利。因此，C公司应当按照《房屋买卖补充合同》的约定，将红玫瑰大厦1-4层房产过户给海发行清算组。

　　关于诉讼时效问题，《民法通则》第135条规定：。：“A银行及关闭的五家城市信用社的对外债权，凡在关闭前未超过诉讼时效的，关闭后适用《民法通则》第139条关于诉讼时效中止的规定，中止期间为中国人民银行公告关闭上述金融机构之日至上述金融机构清算期间届满之日，清算期满后诉讼时效继续计算。”本院(1996)琼民初字第5号调解书是1996年6月19日作出的，到信用社1997年12月16日关闭不到二年，故海发行清算组的诉讼请求没有超过诉讼时效。

　　综上，原审判决对本案主要事实认定不清，适用法律错误，、第三款，，判决如下：

　　一、;

　　二、C公司在接到本判决书的第二日起三十日内，将位于海口市金贸区B线A8-12区的1-4层房屋过户到海发行清算组名下，相关费用按国家有关规定负担。

　　一、二审案件受理费190020元，由C公司负担。此款海发行清算组已预交，C公司应将其负担的本案案件受理费直接付给海发行清算组。

　　本判决为终审判决。