承租人不支付租金 出租人如何维权？ 法官：承担违约责任

　　【基本案情】

　　2013年9月1日，黎某与蒙某、李某签订《土地租用协议》，约定将位于清江段的土地租给黎某使用，租期为五年，从2013年9月1日起至2018年9月1日止;租金为每年32000元，租金缴交时间为每年9月1日前交清下一年租金;同时约定由蒙某、李某填土并平整好场地，并安装380伏电源到场地供黎某使用。

　　双方签订协议后，黎某自2013年9月1日起连续交纳了四年的租金合计128000元给蒙某、李某。现因黎某在合同履行期的最后一年拒交下一年度的租金，蒙某、，请求判令解除双方签订的《土地租赁协议》，判令黎某支付逾期应交的土地租金。

：蒙某、李某与黎某签订的《土地租用协议》自2018年1月24日解除;黎某支付蒙某、李某自2017年9月1日起至将租赁土地交还蒙某、李某之日止的土地租金(按每年32000元计);黎某迁出涉案的土地并将土地交还蒙某、李某。

，黎某提起上诉，。本案现已生效。

　　【案件分析】

，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。

　　一、《土地租用协议》是否有效

　　蒙某、李某、黎某三人均具有完全民事权利能力和民事行为能力的人，三人签订的《土地租用协议》是当事人自由协商的结果，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。黎某主张《土地租用协议》无效，但未能举证证明存在《合同法》第52条合同无效的情形，由黎某自行承担举证不能的法律后果。另黎某提出蒙某、李某未按合同约定履行填土、安装380伏电源到场地的义务，但黎某未提供证据证实蒙某、李某存在合同履行的瑕疵，且合同在履行四年的过程中，黎某亦未提出异议。黎某还主张本案的租赁土地四至不明确、面积不确定，及蒙某与农村信用合作社签订的《土地租赁协议书》存在造假、违法等情形，但黎某仍不能举证证明其主张，依法由黎某自行承担举证不能的法律后果。

　　二、应否支付或返还土地租金

　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《合同法》第226条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。

　　首先，蒙某与附城信用社签订的《土地租赁协议书》租赁期间虽然自2012年9月10日至2017年9月9日止。租赁期满后，附城信用社又与蒙某于2017年12月1日签订《广西农村信用社房屋租赁合同》，租赁期限自2017年12月1日至2018年11月30日，被告黎某并没有证据证明附城信用社对蒙某自第一次租赁期满后于2017年9月10日至11月30日继续使用合同标的地提出异议。

　　其次，黎某庭审中自认一直使用涉案土地用于堆放回收的废旧品至今，黎某使用涉案土地，当然有义务按约定交纳租金。显然，黎某拒不交纳租金的行为构成违约。

　　再次，黎某在2018年1月24日本案庭审中明确表示不再交付租金，根据《合同法》第227条的规定，黎某在蒙某、李某催告后逾一个月的合理期限内仍不交付租金，、李某与被告黎某签订的《土地租用协议》自2018年1月24日解除。因《土地租用协议》属于有效合同，故而黎某提出的反诉请求没有事实和法律依据，。

　　【相关法条】

　　根据《合同法》第226条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”及第227条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”