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设有抵押权的房屋是否适用买卖不破租赁原则?

导读:设有抵押权的房屋是否适用买卖不破租赁原则?

  “买卖不破租赁”原则,是指在租赁关系存续期间,租赁物被让与或设定物权的,承租人对取得租赁物所有权或他物权的人,可以主张租赁权。对房屋租赁合同而言,房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权让与给第三人时,房屋所有权的变动,不影响租赁合同的效力,租赁合同部当然终止,受让人应继续履行原合同的权利义务,即新房主自然成为新的出租人,继续原出租人的权利和义务。

  而当抵押权人对设定抵押的租赁房屋实现抵押权时,承租人能否适用“买卖不破租赁“原则,应区分情况处理。如果租赁合同先于抵押权的设定,抵押权实现后,适用买卖不破租赁原则,租赁合同继续有效。如果抵押权先于租赁合同成立,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力,此时买卖击破租赁。因为,若抵押权先于租赁合同成立,而抵押是需要办理抵押登记的,登记本身具有公示效力。承租人可以从抵押财产登记中查明租赁财产的物上负担情况,既然明知承租的财产有其他物权,就应当承担因实现抵押权带来的风险。否则,财产抵押后,抵押权的效力就变得不确定,从而失去设立的意义。

  所以,一方面,在设定财产抵押时,需要了解房屋是否有租赁合同存在,若有,需要求房主排除租赁。另一方面,租赁房屋,尤其是需要投入生产或经营的房屋、厂房,租赁前需了解房屋是否存在抵押权,否则一旦抵押权人要求实现抵押权,这种情况下,原屋主的偿债能力已经很弱了,租赁人在房屋上经营的前期投入恐怕就要损失了,难以追回。
(编辑:不一)