北京买房近3年法院却判合同无效 什么情况合同无效？

　　2016年9月，李先生通过中介公司购买了77岁的老人李老太名下的一套住房。去年6月，已过户并入住的李先生被李老太的儿子陈先生告了。陈先生称自己母亲患精神疾病多年，卖房时是限制民事行为能力人，卖房这事，自己作为监护人并不知情，也没有得到自己的追认，。

　　记者今天5月5日获悉，。被告李先生表示 ，他以正常价格购买的房屋，尽到了普通人的审慎注意义务，并完成过户入住近三年，属于善意取得。李先生不服一审判决并提起上诉。

　　买房两年后 被原房主儿子起诉

　　李老太卖房时77岁，卖房前她和自己的外甥覃先生夫妇一起在涉案房屋居住，交易过程中，外甥覃先生一直陪同李老太，但此案审理时，覃先生已去世。

，2016年9月，李先生通过中介公司相中了李老太在房山某小区的一套建筑面积为86.66平方米的房子。根据合同约定，李先生需要支付的购房款为175万元，其中首付款为55万元，住房公积金贷款120万元，2016年10月，涉案房屋登记到了李先生名下。

　　去年6月，在李先生入住并取得房产证快两年的时候，他接到了陈先生的一纸诉状。陈先生是原房主李老太的独子，今年56岁他也是本案李老太的代理人，。

　　原告：母亲患精神疾病

　　原告陈先生的理由是，母亲患有精神分裂症多年，且在2015年被认定为限制民事行为能力人。在出售上述房屋时没有其子女的陪同，也未得到其监护人的追认。“我在最近才得知母亲将房屋出售，但母亲至今也不说明白房款是否给清。”去年6月本案第一次开庭时，陈先生说。

　　李老太为限制民事行为能力人这一事实，。2015年，，申请宣告母亲为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。2015年12月，，李老太的外甥覃先生参与了该案的全部审理过程。

　　被告：已尽到审慎注意义务

　　被告李先生辩称，李老太故意隐瞒她的真实情况，被告在购房过程中不知道李老太是限制民事行为能力人，况且李老太在复杂漫长的交易过程中表达清晰流畅，举止正常，“我已经做到了一个普通人应该尽到的审慎注意义务，况且交易价格正常，她挂牌价是180万元，我购买价是175万元，没有明显低于市场价格，属于善意取得。”

　　李先生在上述开庭时还提出疑问，“在当初买卖房屋过程中，陈先生一次都没有出现过，如今都快两年了，为何现在才来起诉?”

　　：没经监护人追认 判合同无效

，首先，李老太在房屋交易期间属于限制民事行为能力人，且处分房屋的行为属于重大事务，已经超出她的民事行为能力范围;

　　其次，因李老太无配偶，父母也已去世，仅有独子陈先生，故陈先生是李老太的监护人，也是李老太的的法定代理人;

　　第三，虽然外甥覃先生陪同李老太一起卖房，但覃先生并非对李玉林依法具有监护资格的人，且覃先生应明知李老太为限制民事行为能力人;

　　第四，根据交易习惯，购房人李先生有义务审查核实李老太其他家庭成员相关情况，但李先生并未进行审慎的注意义务。

　　综上，因李老太为限制民事行为能力人，其就涉案房屋与李先生签订的买卖合同须经陈先生同意或者追认后有效。最终，。

什么情况下二手房购房合同无效?

　　1、与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同

　　《民法总则》第二十条规定：不满八周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。

　　刑法中的限制行为能力人是指，年满八周岁未满十八周岁的人、患有间歇性精神病的人。

　　因此，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋买卖由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。

　　2、侵犯法律法规的强制性规定，合同无效

　　出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。

　　3、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋

　　被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。。

　　4、损害集体利益的房屋买卖合同

　　是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的合同无效。

　　5、未签订正式的书面合同

　　当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。

签订二手房购房合同注意事项有哪些?

　　1.产权有争议的房屋

　　产权问题是二手房交易过程中购房者常见的问题，主要有两个表现方面：一是卖方非产权人;二是未经全部房屋共有人同意。有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。合同无效且无法办理过户手续。如果房产有共有人，但未经共有人同意房屋买卖是无法进行交易的，二手房购房合同会被判定为无效。

　　2.考虑是否有房屋承租人

　　在二手房交易过程中，房屋承租人有优先购买房屋的权利，因此购买者在买房时一定要注意该房产的出租情况。如果卖方卖房前未通知承租人或未取得承租人放弃优先购买权的说明，承租人提出购买房屋该房产的合同可能处于无效状态，也就无法继续进行交易。另外购房者也需要注意，即便承租人放弃优先购买权，根据“买卖不破租赁”的规定，如果房屋租赁合同未到期，购房者也有可能会面临无法及时入住的尴尬情形。

　　3.被查封或作为抵押物的房屋

　　被司法机关查封及作为抵押物的房产，如需出售则必须征得司法机构或者抵押权人的同意，并取得同意出售相关证明，或者通过偿还债务等方式注销抵押之后再出售。涉及有银行贷款被抵押的情况很普遍，购买时要注意确保卖方及时还清贷款，解除抵押，通常正常操作风险还是可以避免的。

　　4.存在违章或已公告拆迁

　　存在违章建筑的房子，如果房屋的结构被更改且被政府部门限期整改，那么改房屋的质量必然存在隐患。如果卖房者在没有恢复房屋结构原装的情况下就出售房产的话，买家可以根据情况要求解除购房合同并退房。另外，房子被列入拆迁公告范围也是禁止过户的。

　　5.特殊产权类型的房屋

　　一些特殊产权类型的房屋是禁止上市交易或者交易有限制的，这种情况下的买卖合同多属于无效范围。常见的有：承租公房、农村集体土地上的房屋(小产权房)、部分产权的房改房、经济适用房、两限房等。类似于这样的房产，其交易条件往往受到政府和国家的限制，购房者交易前要先查清，确定能否交易，如何交易以免造成自己的损失。