房屋买卖中能否以擅自装修为由解除合同？律师来解答

基本案情

　　2015年3月29日，曾某作为买方，张某作为卖房，双方签署了《二手房买卖合同》，合同约定曾某购买张某的一处房产，转让成交价为人民币190万元;买方同意再本合同生效当日向卖方支付定金1万元，在合同生效后3日内再交付定金12万元。卖方在2015年4月5日前将该物业交付买方使用。合同签订后，曾某按约定分别于2015年3月29日、3月30日向张某支付定金1万元、12万元，张某向曾某出具两张数额共13万元的定金收据。

　　2015年5月29日，曾某作为甲方、张某作为乙方、。当天，。2015年6月20日，房产公司向张某发出《履约催告函》，2015年7月1日，曾某向张某发出《履约催告函》，告知张某在收函后5日内重新办理赎楼贷款担保、房屋过户等事宜的授权委托手续。张某于原审当庭确认收到上述两份《履约催告函》。

　　2015年4月2日，张某将涉案房屋交给曾某使用，曾某并对该房屋进行了装修。2015年7月4日，张某收回涉案房产的使用权，曾某向张某起诉。

　　一审判决：(一)确认曾某与张某2015年3月29日签订的《二手房买卖合同》于2015年9月11日解除;(二)张某于判决生效之日起十日内向曾某返还定金人民币13万元，并支付违约金人民币38万元

　　二审判决：驳回上诉，维持原判。

案件分析

　　本案的争议焦点是涉案房产的装修问题，即曾某装修行为有无过错?，认定曾某是否过过错应具体考察涉案合同约定及履行的情况。本案中，涉案合同明确约定张某于涉案房产过户前即将房产交付给曾某，曾某由此获得房产的实际控制权并依诚实信用原则妥善使用房产。在合同的实际履行过程中，曾某已依约占有使用涉案房产，期间未有实施使涉案房产损毁贬值的行为，且已依约支付了涉案定金、首期款，并已取得按揭银行出具的贷款承诺函。

　　在此情形下，未有证据显示曾某有违诚信、具有违约恶意或欠缺履约能力，在合同双方均恪守履行合同义务的情况下，曾某可期待取得涉案房产的所有权，曾某据此对涉案房产进行装修未有不妥，具有一定合理性，故认定曾某的装修行为不具过错。

　　本案实际情况是出卖人按约定将房屋交付给买受人，现需等出卖人取得房产证后再配合买受人过户，出卖人觉得价格有点低，在不能和买受人协商调价的情况下想办法解除合同。出卖人想到的理由是房屋虽然已交付买受人，但所有权仍归自己，合同中未对交付后能否装修作规定。故出卖人以买受人擅自装修为由提出合同解除。在当代生活中，这样的房屋买卖违约情形很常见，具有普遍性。其争议核心是：“买受人在按约定接收房屋交付后，在合理范围内对房屋进行必要的装修属不属于正常行为?”

　　很明显在本案中，是因出卖人的原因导致房屋买卖合同不能继续履行，买受人的装修行为属于正常行为。出卖人不仅不能主张买受人赔偿因装修导致的损失，还要为自己的违约行为承担责任，甚至还需要为因买受人装修行为导致房屋增值部分承担一定的补偿责任。那么，如何界定买受人的装修行为属于正常行为，可以分两种情况考虑。

　　(一)合同有约定装修事项

　　双方当事人对装修事宜有明确约定的情况下，应当尊重当事人的意思自治，比如当事人约定即使在出卖人交付房屋之后，买受人付清全款之前，不允许对房屋进行装修，则买受人擅自装修的行为属于违约行为，可能要承担一定的违约责任。至于承担什么样违约责任，能否达到解除合同的程度，还需要根据合同约定来看，或者看有没有达到合同不能实现的程度。如果当事人约定买受人可以对房屋进行装修，则买受人在合理范围内的装修行为是被允许的，超出合理范围甚至导致房屋价值受损的，买受人可能会因此承担一些责任。

　　(二)合同无约定装修事项

　　双方当事人对装修事宜没有约定的情况下，买受人取得房屋后对房屋进行装修，此行为是否属于违约行为或者不当行为，是否需要承担相应的责任，则需要看装修的合理范围、导致合同解除的原因等因素。

　　排除约定解除权不谈，法定解除权适用的前提是合同目的不能实现，在仅有装修行为而没有其他可能导致合同解除情况出现时，不能单纯因为买受人的装修行为解除合同，房屋买卖合同的目的，对于出卖人来说是获得房款，对于买受人来说是获得房屋，只要这两个目的不受影响，则合同不能解除。

　　买受人对通过合同履行获得房屋享有期待权，对房屋进行适当的装修属于合理性期待，只要双方依照合同履行自身的义务，买受人获得房屋、出卖人获得价款是必然的结果，故单纯的装修行为不能被视为违约行为，更谈不上解除合同。当然，如果买受人在取得房屋之后对房屋进行超过必要限度的装修，且发生了影响合同继续履行而必须解除合同的情形，则可能会根据导致合同解除的过错程度分配责任分担。

　　综上所述，当事人有约定从约定，无约定单纯的装修行为不足以导致合同目的不能实现，故不能解除合同。如因其他原因导致合同需要解除的，装修行为是否超过合理范围，可以作为过错分担损失。总而言之，单纯的装修行为能否达到解除合同的程度取决于当事人约定，或无影响合同目的的实现。

　　房屋买卖交易中，如果交易标的房屋本身存在贷款、抵押等情形，再加之买受人不能一次性支付购房款，一般来说，交易流程、时间跨度都比较长。在此期间，房屋价值不免有上涨情况。此时很多出卖人都想不再继续履行出卖义务，均想以各式各样的理由解除合同，而以擅自装修为由解除合同的方式就是其中之一。面对这种情况，最好的方式是咨询律师、寻求律师专业的法律帮助，避免造成严重损失。