如何避免“缩水房”？ 房屋租赁几种注意事项!

基本案情

　　2012年8月，刘先生与乐家公司签订一份房屋租赁合同，约定乐家公司将其代理的401号房屋出租给刘先生居住，房屋建筑面积78平方米，租赁期限一年，租金每月5000元。合同签订后，刘先生向乐家公司支付了约定费用后入住房屋。

　　入住后不久，刘先生经查询发现401号房屋面积只有67.7平方米，遂与乐家公司交涉要求减少租金。遭到拒绝后，刘先生于2012年10月委托律师向乐家公司发出律师函，以房屋实际面积小于合同约定面积为由，要求自律师函送达之日起终止双方签订的房屋租赁合同，并按照实际建筑面积重新计算租金，退还多收租金、中介费以及其他相应费用。

　　随后，刘先生搬离诉争房屋。后双方协商未果，，要求确认双方租赁合同自律师函送达之日解除，乐家公司退还其房租、中介费、押金等相应费用，赔偿其违约金1万元及搬家费用等实际损失。

　　(一)解除刘先生与乐家公司签订房屋租赁合同;

　　(二)要求乐家公司返还刘先生多收的租金等相应费用，并支付刘先生违约金1万元，赔偿其搬家费等实际损失。

案件分析

　　本案是一起因房屋面积不符而争议的房屋租赁案件。，乐家公司作为专业的房地产中介机构，应当知道房屋的实际面积。刘先生作为普通的自然人，无法推定其在看房时有能力看出房屋面积不足78平米。

　　并且，乐家公司在缔约时未以房屋的实际面积67.7平方米而是以78平方米与刘先生签订合同，两项面积存在较大差距，明显不符合合同约定，影响刘先生的实际使用，故乐家公司存在重大过错。

　　在房屋租赁合同履行过程中，如果租赁房屋的租金数额与租赁面积直接相关，那么承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，要求出租人承担减付租金等违约责任的，。如果租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依照约定交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，那么承租人又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒绝付款，减付租金的，。

　　而本案中，乐家公司与张先生签订的房屋租赁合同不属于特定房屋，该房屋租赁合同的租赁面积与租金金额是息息相关的。但乐家公司以实际面积67.7平方米的房屋签订合同，却收取78平方米房屋的租金金额。故乐家公司存在重大过错，乐家公司应当承担违约责任。

延伸阅读：房屋租赁合同需注意的几种情况

　　(一)房屋租赁合同签订阶段

　　(1)租赁双方应当提前了解租赁房屋的性质，对几类特殊的租赁加以关注。

　　1. 带照租赁。一般来说，营业执照的使用不影响房屋租赁合同的效力。但是，若承租人使用出租人提供的营业执照进行经营，且经营范围包含了国家限制经营、特许经营的活动，则该租赁合同无效。故进行带照租赁时，租赁双方都应当按照法律规定从事经营活动，不得通过带照租赁的方式将包含限制经营或特许经营业务的营业执照提供他人使用。

　　2. 保障性住房及群租房租赁。保障性住房或群租房的租赁虽然不会导致租赁合同无效，但并不符合相关法律规定，出租人出租该类房屋，可能会受到相关行政机关的行政处罚。出租人应当按照法律规定的用途使用房屋，不要贪图一时之利，做违反国家政策法律的行为;承租人也应避免租赁此类房屋，以免因小失大，导致自身利益受损。

　　(2)租赁双方应当房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定，以免争议发生。

　　房屋租赁合同中应当明确约定租赁房屋的实际面积、租金的计算方法、提前解除租赁合同的条件及相应责任承担等。出租人应当遵守诚实信用原则，将出租房屋的真实情况向承租人如实告知。承租人也应通过查看租赁房屋所有权证或向权威机构查询等方式，确认房屋性质、房屋面积等基本情况。

　　(二)房屋租赁合同履行阶段

　　房屋租赁合同履行阶段，租赁双方都应遵循诚实信用原则，严格履行合同约定的义务。

　　(1)承租人应当以法律规定和合同约定的方法和用途使用租赁房屋，不得擅自改变房屋用途。

　　(2)除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人对房屋进行装饰装修或扩建，应征得出租人的同意。出租人亦应当时时关注租赁房屋的实际状况，若不同意承租人的装饰装修或扩建行为，应当在知道或应当知道承租人行为的合理期限内(一般为六个月)提出异议，否则将视为同意承租人的装饰装修或扩建行为。

　　(3)除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人将房屋转租给第三人，应征得出租人的同意。若承租人未经同意将房屋转租，出租人有权在知道或应当知道转租事实的六个月内提出异议，要求解除租赁合同。

　　(三)房屋租赁合同纠纷发生阶段

　　房屋租赁合同履行过程中，由于各种主客观因素影响，难免导致纠纷产生。纠纷发生之后，双方当事人应当及时收集证据，寻求律师帮助，采用法律手段保护自己的合法权益。与此同时，双方还需注意：

　　(1)因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的，守约方应当采取合理措施减少损失扩大，这也是守约方的法定义务之一。

　　如承租人要求提前解除合同而从租赁房屋中搬离的，出租人不能任由房屋空置，而让承租人支付高额的赔偿费用;反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也应采取合理措施，如正在进行装修的应停止装修，或停水停电的情况下应及时将房屋内的物品处理，防止损失进一步扩大。

　　(2)当事人双方同意终止合同或者经审查合同无法继续履行的，双方当事人应当及时办理房屋交接。

　　诉讼期间，，也可自行办理交接。，应当承担此期间的房屋租金或房屋使用费。租赁双方交接房屋时应当办理正式的书面交接手续，对交接进行签字确认，，防止当事人遭受不必要的损失。

　　总而言之，作为房屋租赁交易的参与者，租赁双方都应做到以下两方面：一是严格遵守法律规定，切勿为了贪图一时之利钻法律的空子，做出违反国家政策法律的行为;二是严格秉持诚实信用原则，诚信签约、诚信履约。归根结底，租赁双方作为房屋租赁交易的实际参与者，其租赁行为是为了自身权益得以实现。对此，无论是房屋租赁合同的何种阶段，如出现了法律纠纷，请尽快联系律师，避免自己的实际损失扩大。