第三人已经登记备案的房屋能否排除强制执行？
基本案情
2014年8月20日，原告董某与亳州XX置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：亳州XX置业有限公司将其开发的位于亳州市XX区XX大道XX楼111铺房屋出售给董某，房屋建筑面积93.94平方米，总房价款975000元。买受人在签订合同时即向出卖人支付首期房款505000元，剩余房款470000元应在合同签订七日内办理银行贷款手续等。2014年8月22日，上述合同在亳州市房地产管理部门办理了网上备案手续。董某分别于2013年7月21日、2013年8月23日、2013年10月9日三次共支付亳州某置业有限公司505000元，但未能办理银行贷款支付房款。
，作出民事判决，判决亳州XX置业有限公司偿还丁某38000000元及利息。该判决生效后，丁某向本院申请强制执行。，查封了涉案房屋。董某作为案外人提出执行异议，，裁定驳回董某的异议请求。董某遂提起本案诉讼。
双方辩论：
原告董某向本院提出诉讼请求：停止对位于亳州市XX区XX大道XX楼111铺房屋的执行并解除查封;并由被告丁某承担本案诉讼费用。事实和理由：董某与亳州XX置业有限公司于2014年8月20日签订《商品房买卖合同》，约定了亳州XX置业有限公司将其开发的位于亳州市XX区XX大道XX楼111铺房屋以975000元的价格出售给董某的相关事宜。董某依约支付了首付款505000元，余款正在办理按揭。2014年8月22日，董某在房地产登记机构办理了商品房买卖合同备案，并于2014年9月将该房屋装修后作为超市使用至今。董某与亳州XX置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效;董某实际占有涉案房屋，并办理了网上备案登记手续;且对该房屋未能办理过户登记手续不具有过错，故涉案房屋的实际所有权人应为董某，不能作为亳州XX置业有限公司的财产予以执行。
被告丁某辩称，董某对执行标的物享有的是债权，而不是物权，没有足以排除强制执行的权利;董某没有支付全部购房款，不具有法律规定的不得查封、扣押、冻结需要办理过户登记的财产的情形;董某购买的案涉房屋用途为商用，而非用于居住，无法满足法律规定允许未办理过户登记的买受人来阻却对执行标的的执行的条件。董某对涉案房屋不能构成排除执行的物权或优先权，应依法驳回其诉讼请求。
亳州XX置业有限公司未予答辩。
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驳回原告董某的诉讼请求。
案件受理费13550元，由原告董某负担。
案件分析
这是关于房屋能否强制执行的问题，这起案件主要问题在于：一、本案的法律适用问题;二、原告董某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在本文中将一一为大家说明。
一、关于法律适用问题
，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。该规定第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业的商品房提出的异议。第二十九条的规定是专指房地产开发企业商品房出售的特殊情形。而涉案房屋系房地产经营者亳州昊辉置业有限公司所开发的商品房，故本案应适用第二十九的规定。
二、关于董某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题
,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，：;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，董某虽就涉案房屋与亳州XX置业有限公司签订书面买卖合同，并在房地产登记机构办理了备案手续，但其提供的付款凭证在上述商品房买卖合同签订之前，且不在合理期限内，不能证明其系为购买涉案房屋而支付的对价;董某购买的系商业性质的房屋，其在诉状中自述“董某将涉案房屋装修后作为超市使用至今”也印证了这一事实，涉案房屋应认定为经营性用房，不属于用于居住的房屋。故董某主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依据不足，无法采信。
三、相关法律条文
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，：
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(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，。
1、法律从来没有规定被执行人只有一套住房时不可以强制执行
、扣押、冻结财产的规定》中，规定对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，，但不得拍卖、变卖或者抵债。同时又规定：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
2、什么是被执行人及其抚养的家属所必需的居住房屋?
司法实践中一般是这样掌握的：
(1)是否有能力租赁房屋居住?任何人都不是必须居住自有住房，租赁的住房同样可以居住，可以满足居住条件，所以，有收入能够租赁住房的情况下，现居住的房屋就不是必须的住房;
(2)如果没有收入来源不能租赁房屋居住，那么还要看该房屋是否和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准相适应，(该办法规定：城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。)被执行人超过人均廉租住房面积标准的部分不是必需的房屋
另外，如果被执行人的房屋设定了抵押，则不考虑是否必需的问题。，“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”注意，这里已经没有再提到“必需”的问题，只是同时又规定，对已经设定抵押的被执行人居住的房屋，在六个月内不得强制迁出。就是说给被执行人六个月的宽限期，过了六个月的宽限期，可以强制迁出。
因此，如果被执行人的房子为别墅或其本身具有相应的收人能力可以租房，。
第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，。
第三条 上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，，并按照民事诉讼法第二百二十六条的规定执行。
强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
第四条 申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，、财政部、、。
第五条 申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定;协商不成的，，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。
第六条 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，。