遇到“一房二卖”怎么办?律师教你维权!

基本案情

　　2016年4月19日，吴某与谢某在第三方(即经纪方)某地产有限公司撮合下签订了涉案的《房屋买卖合同》，摘要约定：

　　1、吴某以580000元购买谢某名下所有的位于XX市XX的房屋;

　　2、吴某以银行按揭付款方式支付楼价款给谢某。吴某应于签署合同当天支付部分定金5000元给谢某，剩余定金45000元于2017年4月10日前支付给谢某，并自动转为部分楼款。首期楼款180000元(含定金)在银行经审批出具同意贷款通知书后17日内双方应到不动产部门办理房产交易手续并于签署转让合同当天交付;

　　3、在签署合同当天起，谢某放弃出售该物业或由于谢某自身原因致使交易不成功的，谢某应向吴某双倍返还定金，吴某收取该赔偿定金后与经纪方各占50%;

　　4、谢某在收取定金后不依本合同条款将物业出售给吴某，则视为违约。在经纪方发出通知关于贷款银行签署《按揭合同》或到不动产登记中心签署《广东省房地产买卖合同》等(但不限于)房屋交易手续10日内，仍不履行合同条款，本合同自动解除，被告应按本合同有关违约规定承担违约责任。

　　谢某除必须退还所收吴某已付的款项外，须赔偿与定金同等数目之金额给吴某以弥补吴某损失。吴某于签订《房地产买卖合同》的当日及次日依照合同约定向谢某支付了5000元、45000元定金，同时谢某立下两份《收据》给吴某。

　　涉案《房地产买卖合同》签订后，双方依约到中国农业银行办理有关贷款手续，银行于2017年6月5日审批通过该笔贷款。涉案《房地产买卖合同》的经办经纪人李某将贷款通过事宜以微信、短信、EMS快递的方法催促双方按合同约定履行房屋过户手续，但谢某以诸多理由拖延办理涉案房屋过户手续。事后，谢某将涉案房产卖给黄某，并过户。故原告吴某以被告谢某不履行合同转让涉案房屋过户事宜为由，。

　　一、解除吴某与谢某签订的《房地产买卖合同》;

　　二、谢某双倍返还定金共10万予吴某。

案件分析

　　本案是一起典型的“一房二卖”案件，“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。“一房二卖”产生的法律效力与我国物权变动模式密切相关，我国物权法采用的物权变动原则是“合意+公示”，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定程序。

　　而本案中谢某与吴某签订的《房地产买卖合同》后，并未及时到房地产部门办理过户手续，故该房产的所有权未发生变动，依然归谢某所有。谢某有权再次向黄某出卖该房屋，其对该房屋的处分权限并无限制。故不能认为谢某与黄某签订的房屋买卖合同侵犯了对吴某的房屋所有权，这是因为吴某并未获得该房屋所有权。吴某与谢某签订的《房地产买卖合同》涉及的是债权债务关系，而房屋所有权只有经历过户手续才产生物权效力，故债权与物权是两种权利。所以，谢某与吴某、黄某签订的《房地产买卖合同》均属有效的买卖合同。

　　故吴某与谢某先前签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方当事人都应当履行合同中的约定义务，不得擅自变更或解除合同。但谢某未能按《房地产买卖合同》约定的期限到不动产登记中心办理房产交易手续，且谢某已将涉案房屋过户给案外人黄某，其行为已构成违约，致使合同目的不能实现。

：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：.........(4)当事人一方延迟履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的”。

　　故吴某和谢某之间的《房地产买卖合同》，因谢某的违约行为而解除。

　　除此之外，：“当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。

　　涉案《房地产买卖合同》是因谢某违约而解除，吴某先前交付了五万定金，故谢某应返还吴某十万定金。

“一房二卖”的法律处理

　　上文案例的“一房二卖”案情较为简单，比较好界定。但现实社会的复杂、多样性，使得我们面对一房二卖纠纷时，应当分别不同情况予以不同的处理：

　　一、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。

　　在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：

　　(1)后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。

　　(2)前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权是一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。

　　依据《合同法》第110条第(1)项的规定：“出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。”也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

　　而本案的情况就属于这一种。原告吴某对被告谢某享有债权请求权，并且合同债务转化为损害赔偿债务，即享受双倍返还定金。案外人黄某对被告谢某享有物权请求权，可享有房屋所有权。

　　二、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

　　此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人，出卖人是出卖他人之物。

　　《合同法》第132条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。

　　关于无权处分制度，《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

　　三、两次买卖均未完成过户登记的处理。

　　在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。

　　房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

　　故就两个合同的履行而言，根据登记请求权的先后享有优先权顺序：

　　首先，应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权。

　　其次，一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权。

　　第三，都没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。

　　但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，，督促其及时办理登记手续。

　　综上所述，“一房二卖”的行为是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给不同的买受人，也称房屋的二重买卖。该类行为在现代的房地产行业上尤为活跃，这是因为市场房价的涨幅变动，导致出卖人基于获得更多利益的目的，将房屋进行二重买卖。但同一特定房产确涉及两份买卖合同，必定会侵犯一方买受人的权利。故遇到此类案件时，一定要及时寻求律师的帮助，要尽可能维护、保障、获得自己的最大合法权益。