他人冒名出售自己的房屋该怎么办？

　　【基本案情】

　　关A某与关B某是姐妹关系，关B某与丛某是母子关系。。关B某用这张身份证，于2008年1月9日与案外人甲签订房地产买卖合同，以关A某的名义购买上海市某房产，并办理公证。同年1月28日关B某取得登记为关A某的房屋产权证。2008年4月，关B某称关A某的前述身份证遗失，。

　　2010年9月，关A某与关B某、丛某通过《委托书》的信函谈争议房产事项，约定：“关B某用213万元购买关A某在上海的房产。”

　　2010年12月6日，关B某出具委托书，委托从某办理争议房产的所有权转移事宜。同日，关B某持关A某的身份证以关A为卖售人，丛某、关B某为买受人，签订上海市房地产买卖合同，以294万元价格转让争议房屋，关B某代表卖售人签名，丛某代表买受人签名。同年12月22日，该争议房屋核准登记权利人是关B某、从某共同共有。

　　另外，关A某于1997年6月20日进入日本国境后，至2013年8月19日止，未离开日本国境。

　　一审判决：一、关B某于2012年12月6日以关A某名义与丛某、关B某签订的上海某房地产买卖合同无效;二、涉案房产的所有权人恢复登记为关A某。

　　二审判决：驳回诉讼请求，维持原判。

　　【案件分析】

　　本案的争议焦点是关B某以关A某的身份与丛某就涉案房产所签订的房屋买卖合同是否有效?以及将涉案房屋的产权变更为关B某与丛某名下的行为是否有效?

　　公民的合法民事权益受法律保护。无处分权人以自己名义处分他人财产订立的合同，未获得权利人追认或无处分权人订立合同后未获得处分权的，该合同对被代理人不发生法律效力。

　　争议房屋2008年登记在关A某名下，关B某、丛某在没有得到关A某明确授权的情况下，由关B某冒充关A某身份而签订的房地产买卖合同，是无权处分。2010年9月关A某丛日本寄给关B某、丛某的《委托书》中，对于委托关B某、丛某转让争议房屋，并无明确表述。现关A某起诉，即否认予以追认，故该买卖合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还，且房屋恢复登记回到关A某名下。具体分析如下：

　　首先，关B某利用骗取关A某的身份证件，假冒关A某的名义签订买卖合同将涉案房屋过户到自己与丛某名下，同时关B某、丛某亦未提供充分的证据证明关B某的上述行为事先取得了关A某的授权或者事后关A曾予以追认。因此，关A某并无签订涉案房屋的买卖合同意思表示，也无变更涉案房屋所有权人的意思表示，故认定涉案房屋的买卖合同无效。

　　其次，关B某与丛某虽主张关A某出具的委托书表明双方对于涉案房屋更名达成了合意。但依据委托书具体内容，并无关A某委托关B某或丛某转让该争议房屋的明确表述，且即使双方曾就对争议房屋达成买卖合意。但本案中未有证据表明，关B某未按关A某指示支付委托书载明的房款的情况下，关A某同意关B某、丛某签订买卖合同并办理过户手续，故对于关B某、丛某的该项主张，。

　　再次，关B某、从某所称关B某为争议房屋实际出资人和产权人的主张。一是关B某就其在与关A某之间存在的借名购房的法律关系并未进行充分举证。二是即使双方存在上述法律关系，亦不表示关B某就可以擅自将涉案房屋过户自己名下，换而言之，双方之间是否存在上述法律关系不属于本案审理范围，不作处理。

　　综上所述，关B某的行为属于无权代理，关A某表示拒绝追认，则关B某与丛某过户房屋的行为与冒名签订买卖合同的行为均无效，故涉案房屋的所有权人恢复为关A某。

冒名行为与无权代理、表见代理

　　一、冒名行为的特征

　　冒名行为是冒用他人身份以他人的名义处分财产或从事其他民事活动的行为。对于，冒名处分他人不动产的案件，一般有如下特征：

　　(一)行为人假扮不动产所有权人，并伪造其签章;

　　(二)行为人假冒不动产所有权人出售或抵押被冒名者的不动产;

　　(三)交易相对人不知道行为人是假冒，而通常已支付合理的代价;

　　(四)冒名行为骗过了登记机构审查而进行了不动产变更登记;

　　二、冒名行为与无权代理、表见代理

　　冒名处分他人的不动产行为与无权代理、表见代理非常相似。

　　无权代理是行为人以被代理人的名义，行为人制造“权利外观”是使第三人相信其有代理权。

　　无权处分是行为人以自己的名义，行为人制造“权利外观”是使第三人相信其有处分权。

　　表见代理是广义上的无权代理，但为了保护善意第三人的信赖利益与交易安全，法律强制被代理人承担其法律后果。

　　冒名处分行为是行为人以权利人(或名义载体)的名义，行为人制造“权利外观”是使第三人相信其就是权利人(或名义载体)。

　　由此可见，冒名行为并非是无权代理或无权处分或表见代理。

　　三、冒出行为的法律适用

　　行为人冒名处分(出售或抵押)他人不动产的情形，具体的法律适用是：

　　(一)相对人属于恶意即明知行为人是假冒的，该行为无效。被假冒者可以要求不动产登记机构撤销错误登记，恢复原有物权状态。

　　(二)被冒名者对于有冒名外观的发生具有可归责性，而且相对人对于冒名外观具有合理信赖的合理性，可以类推适用表见代理(合同法49条)。善意相对人可以取得不动产物权，被冒名者可以要求冒名者返还财产、赔偿损失，登记机构也应承担相应的赔偿责任(物权法21条)。

　　(三)被冒名者对于冒名外观的发生不具有可归责性，或相对人对于冒名外观不具信赖的合理性，可以类推适用无权代理(合同法48条)。该行为无效，除非冒名者予以追认。被冒名者可以要求不动产登记机构撤销错误登记，恢复原来的物权状态。相对人可以要求冒名者返还财产、赔偿损失。

　　物权法21条：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”

　　合同法48条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”

　　合同法49条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”