租房人的优先购买权是怎么回事？

基本案情

　　原告杨某某从1995年6月以来，一直承租被告XX公司的一套房屋经营照相业务。杨某某与XX公司于2001年6月1日签订的租房协议第四条约定：“承租方必须在当年12月25日以前与出租方续签下年租房合同，并一次性交齐半年或一年的全部租金，必须先交款，后使用。”2001年12月25日、2002年4月5日，杨某某向XX公司交纳了房租。2002年6月22日，XX公司内负责水电与房租的工作人员马某某给杨某某送来XX公司的通知一份，内容为：“因公司门面房整体出售他人，产权已发生变更，我公司原与你所签的租赁协议到2002年6月30日已执行到期，望你接通知后与现购房人协商具体租赁事宜。特此通知。”杨某某认为该通知事项侵犯了其享有的优先购买权，故提起诉讼。起诉后，杨某某又于2002年7月22日向XX公司交纳房租，XX公司也给杨某某出具了房租收据。在二审中发现XX公司转让给张某的房屋，尚未办理房产过户手续;XX公司已将其名下的其他房屋(包括上诉人杨某某承租的房屋)抵押给银行，并已在房产部门办理了抵押登记。

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　　驳回原告杨某某的诉讼请求。

　　案件受理费100元，由原告杨某某负担。

案件分析

：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。;;若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，。”原告杨某某与被告XX公司签订的租房协议，意思表示真实，符合法律规定，且已履行多年，是有效合同。当出租人出卖杨某某承租的房屋时，杨某某享有优先购买权。

：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告杨某某既然认为其享有的优先购买权受到侵害，就有责任提供能够证明侵害事实存在的证据。需要证明的事实包括：1.双方之间存在着合法有效的租赁关系;2.出租人决定出卖或者已经出卖租赁房屋而不通知承租人，或者虽然通知但在通知的有效期未过时即将租赁房屋卖与第三人，或者在承租人与第三人出价同等的情况下将租赁房屋卖给第三人。纵观杨某某提交的证据，只能证明XX公司有出卖房屋的行为，却不能证明XX公司决定将或者已将杨某某承租的房屋出售，XX公司也不承认杨某某的诉讼主张;况且杨某某在提起诉讼后，又向XX公司交纳了房租，XX公司也收取了杨某某此次交纳的房租。这一事实证明，双方当事人之间的房屋租赁关系依然存在。二审查明，争议房屋已被XX公司抵押给银行，再次证明房屋所有权人仍是XX公司，该房屋的所有权并未发生转移。杨某某的上诉理由没有事实根据，不能成立，其上诉请求不予支持。故杨某某以其优先购买权受到侵犯为由提起的诉讼，缺乏事实证据，。

租房人享有优先购买权的条件

：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。;;若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，。”依照上述规定，承租人行使优先购买权，应当具备以下条件：

　　1.承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止，则承租人不享有此项权利。

　　2.优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有，并且必须在接到出卖通知后三个月内行使。

　　3.承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。所谓同等条件，主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。

哪些人有房屋的优先购买权?

　　1、承租人有优先购买权

　　房屋所有人在同等条件下，需要将正在出租的房屋卖给承租人。出租人未通知承租人，或者承租人表示愿意购买该承租屋，出租人与第三人成立的买卖合同无效。

　　相关法律规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋时，。

　　2、房屋共有人有优先购买权

　　房屋共有人能优先购买房产。另外，房产交易过程中，无论是签合同还是过户，都必须有共有人同意的证明书，否则房屋买卖合同无效。

　　相关法律规定：房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。

　　3、公有旧房原住户有优先购买权

　　如果是购买公有旧房，原住户有优先购买权。

　　相关法律规定：出售旧房时，原住户有优先权。

　　4、原产权单位有房屋优先购买权

　　二手房交易同样需要取得原产权单位的同意，并出具证明，合同才有效，买卖双方才能办理过户。

　　相关法律规定：职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权，有限处分权和收益权;可以继承，可以在购房五年以后进入市场出卖或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。

　　遇到有优先购买权的房屋依然可以购买，但是要先获得优先购买权拥有者的同意。“优先”主要指时间上的优先，优先时间一般规定为3个月。在条件等同时，只有享有优先权的承租人、共有人放弃购买之后(须让卖方出具证明材料)，房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人，买卖双方才能合法的进行房产交易。