律师普法|婚前买房、婚后买房、政策房…产权归谁?

导读:近年来,房屋成为人们最重要的财产之一,当事人围绕房屋的争议愈发激烈,房屋产权的认定和分割成为离婚案件中至关重要的组成部分。现实中,由于购房时间、资金来源、还贷情况、产权登记等情形不一,又与夫妻共同财产制交织在一起,再加上我国由于历史原因形成的多种房屋类型,使得离婚案件中房屋产权的认定及分割极为复杂。

  现根据法律及相关司法解释,、意见,对离婚案件中房屋产权认定及分割的裁判规则总结如下:

  【婚前购房】

  一、双方(包含双方父母)共同出资,落在一人名下

  1、如果在同居期间,、 以结婚后共同使用为目的,作为共同共有处理,通常不作为按份共有处理。

  2、如果不是同居期间购房,按共同财产处理还是按借款或赠与处理,不确定,法官会综合购房背景、出资数额,尤其是公平角度来判定,没有统一定论。

  二、双方出资(包含双方父母),落在二人名下

  不考虑出资情况,一概平分。

  三、一方出资,落在对方一人名下

  通常是出资方不具备购房条件的,才以对方名义购房,按共同共有处理。如果没有特殊情形,多会视为以结婚为目的的赠与,按登记方个人财产处理。

  四、一方出资,落在自己名下

  个人财产。婚后共同还贷的,给对方补偿款即可。

  【婚后购房】

  一、一方父母出资的,房子在自己子女名下

  1.如果是全部房款或者是全部首付款,视为对自己子女的赠与,适用解释三。共同还贷的部分,核算后给对方一半的补偿。

  2.如果是部分首付款,那适用解释二,视为对双方的赠与。

  二、一方父母出资的,房子在对方或双方名下

  对双方赠与,共同共有。

  三、双方父母出资的,房子在出资方子女一人名下的

  1、双方父母共同支付了首付款,由子女还贷的,按解释二,共同共有,这样更公平,依据明确。

  2、双方父母出全资的,按份共有,适用解释三。这完全符合解释三的立法本意。

  3、与子女婚后财产共同出资构成的首付款,那父母出资视为对方的赠与,适用解释二,房子为夫妻共同共有。

  三、双方父母出资,房子在子女双方名下的

  即便出资额不等,也是平分。

  四、一方用婚前个人财产出资的

  1.房子在自己名下的,如果支付的是全部首付款,先按份处理后再按共同共有处理;如果支付的是全部房款,按个人财产处理。

  2.如果房子在双方或对方名下,那个人财产出资行为视为对对方的赠与,整个房子按共同共有处理。

  五、婚后双方共同借了全部或部分购房款的

  共同房产,共同债务。

  六、婚后一方借了全部购房款的或全部首付款的

  1.双方认可且共同还款的,共同房产,共同债务。

  2.如果一方私自借款,对方事后认可并共同还贷的,共同房产,共同债务。

  3.极端情况是一方私自借款,房子在借款方名下 ,由借款方父母还借款的,如果没有其他因素,那就是个人财产了。

  【离婚时房产不予处理的情形】

  1、没有取得房产证且双方协商不了的――取得房本后另行诉讼。

  2、只有一处住房,且有贷款,双方都要房的――离婚后另行诉讼。

  3、两限房的申请表中有第三人参与申请的――协商不了的,另行诉讼。

  4、都主张是个人财产,双方都不同意评估的;或者一方主张是个人财产,另一方主张是共同财产的,诉讼中任何一方都没有申请评估的――另行诉讼。

  【政策房情形】

  一、经济适用房

  尽量以登记方取得产权为主,但掌握的比较松。分割价格基本按市价走,评估的话通常会对政策价和市场价分别进行评估,然后调解结案。

  二、从单位或部队取得的产权房

  基本都是让员工、军人一方取得产权。有房本的,完全按市价分割。

  三、两限房

  调解为主,价格绝不是市场价,比经济适用房严格。