热点｜女子300万买别墅没屋顶？房屋面积与合同面积不一致怎么办?

　　【案件始末】

　　福州的陈女士购买了位于福州宝龙森邻龙泉山庄的一套别墅，前些日子开发商通知交房了，然而她却拒绝签收，这又是为什么呢?

　　陈女士表示：“该别墅没有屋顶，并存在一定的积污水。”

　　从别墅内往上看，一眼就能看出这房子存在这样的缺陷。那么当初在买房时，难道陈女士没注意到吗?

　　陈女士表示：“当时跟别人一起来看了这边的样板房，非常漂亮，因为是装修好的，从外观从里面来看都是非常漂亮的。新买的房子没有屋顶，这也太匪夷所思了。”

　　陈女士马上找到了开发商询问，这时开发商的一句话让她恍然大悟。开发商表示该别墅是按照规划设计施工的，并且大部分已经验收通过。

　　开发商说：“在交房前，他们曾经试图在屋顶上盖一个简易遮雨棚，然而因为中途施工队的原因搁置了，这也导致了陈女士的别墅中到处都是积水。”

　　目前，他们也在积极解决这方面的问题。对于开发商提出的解决方案，双方暂时达成一致的意见。

　　【房屋面积与合同面积不一致怎么办?】

　　根据《商品房销售管理办法》第20条规定：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款，购房者因此要求解除合同的，。;面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，3%以内的误差面积，由买房人掏钱补齐，超过3%的部分，由房地产开发企业承担。产权登记面积小于合同约定面积时，误差小于3%的，开发商退钱，误差超过3%的，超出部分要双倍退钱。

　　举例来说，20000元/平方米共100平方米的房屋，若实际交付的房屋面积为90平方米，误差面积达到10平方米，据上述规定，以3%为限，开发商不仅要返还购房者3平方米计6万元的房款及利息，还要双倍赔付超出3%部分的7平方米的房价款28万元。

　　【如何处理房屋面积与合同面积不一致?】

　　一、明确面积属性

　　首先，你要明确合同上登记的是建筑面积还是套内面积，套内面积是购房者可实际使用的面积，建筑面积则还会包括公摊面积(直接为居住服务的公共空间，比如过道、楼梯等等)。

　　一般在收房时，房屋的实测都是由开发商向房管局报备房屋面积后，由房管局指定专门的测绘公司来实地进行的，所以相对来说比较具有权威性。正常情况下，只要是按规定在房管局备过案的房子，房管局都会审核，发现问题还会找测绘所进行复核。

　　二、自己测量易产生误差

　　不少购房者在收房时都会自己测绘房屋面积，但由于面积计算方法不正确，而且常常没有专业的测量工具，测出的结果很容易就会和开发商合同上给出的面积之间有一定的误差。再加上，通常合同上写的都是建筑面积，如果购房者不能准确计算出公摊系数和公摊面积，就会产生更大误差。

　　房屋的公摊系数和面积是非常不好计算的。每栋楼的每个功能区都有相应的公摊系数、分摊系数，分摊系数是根据总的面积和公用面积之比求出的，而具体的分摊面积则要看你具体使用了哪些公用面积。比如一楼的住户不使用楼梯，就不用分摊楼梯的面积，但是还要做一级分摊(墙面的1/2面积的总和与其建筑面积之比)，这一点购房者一般不太会计算，因此造成误差。

　　三、房子实测面积多了或者少了，怎么办?

　　(1)绝对值小于等于3%(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，即多退少补。

　　(2)绝对值大于3%，购房者可要求解除合同，并主张返还已付房款和赔偿利息损失。

　　(3)绝对值大于3%，购房者不退房，房屋实际面积大于合同约定面积，在3%以内(含3%)的房价款由买受人按约定的价格补足;超出3%部分的房价款由开发商承担，即购房者不付款即可取得所有权。

　　房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在负3%以内(含3%)部分的房价款包括利息，由开发商返还购房者;超过负3%部分的房价款，由开发商双倍返还。

　　四、如果双方在购房合同中约定了明确的处理方法，则必须按照双方的约定进行处理

　　在签订购房合同的时候，购房者一定要仔细了解这一部分的具体条例。事实上，在这一过程中，购房者常会碰到某些开发商在合同中直接约定类似于“最终面积以实测为准”，通过这样的语言陷阱，剥夺房屋面积发生变化时购房者的话语权。这些决定着购房者是否可以正常维护自己合法权益的约定，在签订合同的时候可不得不防，否则有约定可能还不如没约定。