快乐并痛着：2011房地产信托业务分析与趋势展望

一、房地产信托：政策环境冷中偏暖

与大的房地产行业调控政策环境相比，2011年房地产信托调控政策应属相对宽松。

自2010年底迄今，正式出台的相关政策有四项，这对于单项信托业务而言，已算相当密集，房地产信托政策随宏观调控的步伐，逐渐趋紧的态势十分明显。近期银监会防控风险有所升级，自6月份要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又对项目立项“窗口指导”，实质上实行审批制。

2010年底至今出台的房地产信托相关政策

序号

文件名称

下发时间

1

《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》

2010年12月

2

《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》

2011.2.12

3

《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》

2011年5月5日

4

《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》

2011.9.5

（一）2010.12.银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》

　　为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范信托公司房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，银监会2010年12月颁布了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（以下简称《通知》）。

　　《通知》对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，包括但不限于信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到国家最低要求等条件，所谓“四、三、二”由此而来；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。

，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。对在自查和核查中发现的问题，要立即采取措施责成信托公司予以纠正，并对违规行为依法查处。《通知》还要求各银监局督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩展，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。

　　同时，银监会也强调，房地产信托业务是信托公司的合法业务，。银监会将继续密切跟踪房地产行业调控的最新变化情况，督促信托公司加强项目后期尽职管理工作，在依法合规和有效控制风险的前提下健康开展房地产信托业务，提示信托公司关注流动性风险，提前做好风险处置预案工作。。　

（二）银监会印发《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》

2011年2月12日，银监会印发《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》（银监发【2011】11号），对信托公司净资本、，并随通知下发了信托公司净资本计算表、。这意味着净资本管理正式进入实际可操作阶段，并将在年底进入“结算期”。受到融资类房地产信托业务的风险系数高达3%的影响，多家信托公司因房地产信托业务占比较大而使其风险资本趋紧甚至不足，由此，部分信托公司不得不主动压缩房地产信托业务以满足净资本管理的要求。

对于房地产信托的而言，《信托公司净资本管理办法》实施细则的出台，，由于房地产业目前受到严厉的宏观调控，房地产业的风险逐渐积聚，，成为风险资本提取比例最高的一类业务

同时，截至5月24日，正常经营的63家信托公司有50家公布了2010年年报。年报显示，全行业净资本规模最大的信托公司平安信托，净资本即将告急；个别信托公司规模膨胀过快，甚至出现16亿元净资本缺口。2011年也已至年末，。除了调整业务结构之外，还大力需求融资，包括引进战略投资者、股东增资、甚至寻求上市。在这种形势下，作为风险资本提取比例最高的房地产信托业务，在下半年将会受到信托公司的自发性收缩。 此外，信托公司引进战略投资者等增加净资本的手段只能缓解目前的燃眉之急，无法支撑信托公司继续走粗放型增长的道路。长远来看，信托公司解决净资本约束的根本性方法是通过调整业务结构，转变盈利模式。而房地产信托业务的相关风险资本的提取比例若不下调，那么开发商对信托资源的争夺将更加激烈。少数信托公司甚至会考虑到中小开发商融资渠道较少，或愿意支付更高的融资成本，而将导致信托资源在一定程度上向其倾斜，也将因此增加该部分信托公司房地产信托的系统性风险。

（三）《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》

2011年5月5日，第一期房地产信托业务风险监测表已在5月10日前上报.为做好信托公司房地产信托业务风险防范工作，确保房地产信托业务平稳运行，各信托公司要按月报送房地产信托业务风险监测表，并于每月7日前将表格填写完整并上报。

银监会下发的《房地产信托业务风险监测表》（下称《监测表》）显示，除了要求填写房地产信托项目属性、规模、到期日、资金运用方式、房地产项目类型外，还要求填写资金来源有无银行理财资金，如有还须说明具体金额。

《监测表》要求，对风险控制方面要详细说明抵押或担保措施，不但信托公司要对项目风险给出判断意见，。值得关注的是，监测表对项目风险的划分尤为细致，据还款资金情况细分为五级。

项目风险五级分类
　　1级代表第一还款来源流动性充裕，无清算障碍；
　　2级代表第一还款来源流动性不稳定，有可能需要第二还款来源补充流动性；　　

3级代表第一还款来源流动性不足，需要动用第二还款来源偿付；　　

4级代表第二还款来源流动性不稳定，有可能需要其他还款来源补充流动性；　　

5级代表现有还款来源资金流动性不足，需要其他还款来源偿付（对于无第二还款来源的项目，若第一还款来源资金不足，即认定为5级风险）。

当然，进入2011年下半年后，伴随大环境进一步趋紧，部分风险开始凸显，银监会业进一步加大了“窗口指导”指导的力度，目前规定凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批。

（四）9月份再次下发《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》

银监会时隔四个月，再次下发《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》，要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险，并采取相应的措施，做到对房地产信托项目兑付风险“早发现、早预警、早处置”。此前，房地产信托已由发行后报备，全部转为发行前“审批”，只有极少数项目获得通过。

《监测通知》特别要求，对于已出现风险的房地产信托项目，各银监局应果断处置并将有关情况及时报送银监会。对于房地产信托业务发展速度过快，或者风险隐患加大的信托公司，各银监局可采取项目事前报告或者暂停房地产信托业务等措施。对于已出现风险的房地产信托项目，各银监局应果断处置，并将有关情况及时报送银监会。

，中国银监会还通过其他管道多角度加强对房地产信托业的政策导向和业务监控。

2011年4月中下旬开始银监会要求各家商业银行对房地产业务进行压力测试，结果显示，多家商业银行对房价下跌容忍度在30%至40%之间。国有大行中，交行率先公布房贷压力测试结果：房地产价格下降30%,交行开发贷款不良率将增加1.2%,个人按揭不良率提高0.9%。由于担心房价下跌的风险累及信托公司,，7月初，，各信托公司此前对房地产信托业务启动了压力测试，目前各家信托公司自查阶段基本结束，。

针对房地产信托单项业务的压力测试是前所未有的，风险测评标准也比往年针对整体业务时更为精细。在上半年银监会连续两轮对房地产信托业务进行压力测试的基础上,,对辖区内信托公司的房地产信托业务进行长期关注，而上海、北京等地银监会也均在内部口头提醒信托公司注意风险控制。

2011年5月6日，在银监会第22次委务（扩大）会上，银监会主席刘明康表示，在房地产信贷风险防控上，要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，，推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。

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